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江西省南昌市地铁大厦地下商业开发打造“地下雨林商圈”

一、案例基本情况

（一）案例背景

南昌市地铁大厦地下空间项目位于南昌市红谷滩区CBD中央商务区，充分发挥核心区域地下空间资源效益，有效利用换乘地铁车站的通达便捷性和空间延伸性，将地铁大厦地铁站与地铁大厦项目建设富余的地下空间，以及周边道路和绿地的地下空间，整体打造为“地铁·更新天地”地下商业项目。

图1项目鸟瞰图

（二）项目建设情况

项目占地32.544亩，总建筑面积约2万平方米，主要为地下一层，局部为地上及地下二层，主要功能为地下商业及仓储。项目与地铁大厦地铁站（南昌地铁1、2号线换乘站）及地铁大厦项目直接联通，前期地铁大厦项目与地铁车站同步实施，综合考虑地下空间开发的合理性及经济性，利用地铁2号线与地铁大厦项目地下室的围护结构，将地铁2号线与地铁大厦项目间的地下区域一并开挖，形成了相对整体的可利用地下空间。

图2项目业态

图3项目效果图

图4实景图

（三）地下空间土地权属情况

2018年，经南昌市政府批准，南昌市自然资源规划局将地铁大厦地下空间国有建设用地使用权协议出让给南昌轨道交通集团有限公司，出让面积32.544亩，规划用途为商业用地，使用年限为40年，协议出让价款3473.14万元。南昌轨道交通集团有限公司已办理不动产权证。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.健全产权制度和管理制度。南昌市于2013年出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》，创新性地明确“地下交通建设工程及其附着地下交通建设工程开发的经营性地下空间，其地下建设用地使用权以协议方式一并出让给已取得地下交通建设项目的使用权人”。2014年出台了《南昌市城市地下空间建设用地使用权划拨权益价款或土地出让金（出让底价、起始价）的计算办法（试行）的通知》，进一步明确了协议出让地下空间建设用地使用权的土地出让金收取标准。

2.统筹整合空间资源。针对地铁大厦站这一地铁1、2号线换乘站，在站厅层存在约1.3万平方米富余地下空间的情况下，结合其位于红谷滩中央商务区、周边人流量大的区位特点，南昌市于2018年将地铁大厦站建设富余的地下空间及周边道路和绿地用地的地下空间整体协议出让给南昌轨道交通集团有限公司，用于打造地下商业空间。这一做法体现了TOD模式的合理应用，通过对地下空间的复合开发利用，实现了地铁车站与物业的有机结合。

3.创新商业运营模式。项目主要业态及功能为地下商业及仓储，打破传统地下商业的封闭印象，以“城市灵感空间”为定位，创新打造南昌独有的“热带雨林+商圈”形态。

（二）主要成效

项目于2024年7月13日开业，以体验式“公园+街区+购物中心”的商业版图构思，打破传统单一盒子的商业空间，构建从购物型向体验型的复合式商业模式，为南昌核心商圈再添新地标，有效满足了人民群众对美好生活的向往。项目与地铁出入口无缝接驳，依托地铁庞大的客流量，注重场景营造和消费者体验，实现交通与商业的深度融合，将地铁日均海量客“流量”高效转化为商业“留量”，积极引导绿色健康出行方式，有力促进绿色低碳发展。目前项目商业开业率80%、入驻商家超100户，日均客流量约2万人次，日均营业额超15万，提供社会就业岗位达2000个，项目年缴纳各项税收约700万。

三、经验启示

（一）统筹规划，制度先行。2012年以来，南昌市高度重视城市地下空间开发利用，于2012年启动编制《南昌市中心城区地下空间专项规划》，于2013年制定出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》，对城市地下空间的规划编制、用地管理、建设管理、产权登记、使用管理等进行了规范明确，为后续城市地下空间开发利用提供了指引，奠定了基础。

（二）节约集约，预留空间。利用地铁建设的契机，开挖形成较为规整的地下空间格局，在地铁大厦车站设计时，将相关功能用房尽量布局在负2层且尽可能集约布置，并将地下空间协议出让给地铁建设方进行综合开发。同时，该地块北侧为红谷滩中央主轴丰和中大道，目前该地下空间项目北侧在建筑和结构设计中预留了未来打通的条件，便于远期规划扩建，形成可持续发展。

（三）流线设计，有机融合。该项目着重处理好地下空间的交通组织，处理好地铁公共区与商业公共走廊、商业公共走廊与下沉式广场的关系，以便更好地疏散引导地铁与商业的人流，促使地下空间体现出更加有效的商业价值。同时，该地块周边商业、办公等大型项目较多，但此前彼此相对独立、沟通较不畅通，该地下空间为周边独立的商业、办公业态搭建了良好的互通平台，形成了有机整合的地下空间体系。

案例评论：

该案例创新整合地铁站及周边道路、绿地的地下空间，打破传统封闭式地下商业模式，将雨林搬进CBD，打造“公园+街区+购物中心”体验式商业模式。该项目通过健全产权制度、明确地铁附属经营性地下空间协议出让政策，实现地铁车站与地下商业