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山东省临沂市城中村改造片区建设“绿商停防”四维空间公园

一、案例基本情况

（一）案例背景

临沂市兰山区前十片区位于市中心城区西北部，涵盖前十社区、后十社区等4个村居及62家企事业单位，总用地面积3581.55亩，常住人口2.3万，是临沂市中心城区规模最大的城中村集中区域。改造前，该片区空间利用低效，建筑密度约78%，危旧房占比35%，公共服务设施严重不足，停车位缺口突出，绿地覆盖率远低于城市水平，消防通道堵塞，安全隐患突出。为系统破解上述问题，临沂市规划建设“绿商停防”四维空间公园，推动地上地下空间一体化开发，形成“10分钟便民服务圈”。

（二）项目建设情况

项目总用地面积101.88亩，地下开发一层，开发深度7.5米，总建筑面积4.4万平方米。通过“竖向分层、水平复合”的立体化设计，地上地下空间统筹布局。其中，地上空间以公园绿地（77.35亩）、文化用地（12.74亩）、体育用地（11.79亩）为主，布局健身步道、文化广场等设施。地下空间以商业服务、停车设施和人防功能为主，配套建设地下停车场1.2万平方米，新增标准车位335个，战时可快速转换为容纳4000人的应急避难场所，通过预埋转换设施，实现“平急两用”无缝衔接。

图1商城文化公园顶视效果图

图2商城文化公园负一层平面布置图

（三）地下空间土地权属情况

项目通过“地上地下使用权一并挂牌出让”模式出让，年限按用途划分，体育、文化用地和公园绿地50年，商业用地40年。公园绿地、文化和体育用地按照公共管理与公共服务用地评估，地下一层商业评估地价参照所在区域相应土地用途评估地价的30%确定。区属国有企业作为权利主体，统一办理不动产权证，同时明确人防工程产权归国家所有（企业代建代管），战时无条件服从政府调配。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.践行“绿商停防”四维融合模式。创新规划设计理念，将绿化景观、商业服务、停车设施、人防工程整合通过“竖向分层+水平复合”设计实现多重效益叠加，形成“公园休闲→商业消费→生活服务”的活力闭环。其中，“平急两用”的人防工程设计是项目的核心亮点，战时可快速转换为容纳4000人的高标准应急避难场所，并配套完善的物资储备。

2.推动公共利益与市场效益有机融合。将公园绿地、商业、文化体育等不同用途土地统一规划、同步评估地价、整体出让，土地出让成本纳入片区整体开发成本统筹平衡，既保障公益性功能落地，又激活市场参与动力。

3.存量更新与城市开发协同推进。整合存量土地资源，以城市更新政策为依托，建立“规划引导→拆迁熟化→建设实施→运营管理”全链条模式。

4.实施“分层登记、空间关联、三维管控”新模式。积极探索开展三维地籍调查，推动调查成果入库上图。依托“地上地下不动产立体确权登记”经验，合理设定不动产单元，支持多个不动产单元集成办理一本不动产权证书，为立体确权登记探索路径。

图3改造中的商城文化公园

（二）主要成效

项目积极响应并具体落实了《自然资源部关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》等文件精神，通过地上地下一体化开发，在有限土地内创造出多重价值，显著提升城市综合承载力和居民幸福感。例如，项目配置智能停车系统，区域停车周转率从改造前的1.2次/日提升至3.6次/日，有效破解了“停车难”的民生痛点。

三、经验启示

临沂市前十片区地下空间“绿商停防”四维开发的实践，为同类地区破解高密度城区更新难题、促进地下空间综合利用提供了以下可资借鉴的经验：

（一）坚持规划引领，强化系统融合是前提。要将地下空间视为提升城市功能、保障战略安全的关键资源，纳入国土空间规划顶层设计进行统一谋划。

（二）突出功能复合，强化集约高效是核心。本案实践表明，通过“竖向分层、水平融合”的精准设计，将商业、停车、人防、绿化等需求在有限空间内进行嵌入式整合，能够实现单位面积效益最大化。

（三）坚持以人为本，紧扣民生需求是目标。将补齐公共服务设施、缓解交通压力、增强防灾能力作为首要目标，推动人防工程等设施“平急两用”。

（四）健全协同机制，统筹多方力量是保障。整合市、区、街道、社区各级力量，明确国企实施主体，综合使用城市更新、低效用地开发、城区环境整治等多种政策，形成从规划、拆迁、建设到运营管理的全周期闭环，确保项目顺利落地、高效运营、持续发展。

案例评论：

该案例聚焦城中村改造痛点，通过“竖向分层+水平复合”设计，实现绿化、商业、停车、人防功能叠加。其核心创新是将公共利益与市场效益有机融合，采用“地上地下使用权一并出让、地下空间价款差异化核定”的模式，推行公益空间和经营空间复合利用，有效破解了城中村停车难、公共设施不足等问题。该案例为高密度城区更新提供了“民生导向+功能复合+政策集成”的解决方案，尤其适用于城中村、老旧片区地下空间综合利用项目。