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湖北省武汉市二七核心区“地上高密度集聚+地下大尺度拓展”综合开发

一、案例基本情况

（一）案例背景

二七核心区位于武汉长江二桥至二七长江大桥之间，坐拥3.4公里长江主轴滨水岸线，既是城市形象展示的核心窗口，也是人口与产业加速集聚的重点区域；因历史用地属性限制，面临土地利用效率低下、基础设施配套薄弱、空间布局零散等问题，亟需通过空间开发模式激活区域价值。

（二）项目建设情况

规划总用地面积约83公顷，以商业服务业、居住、文化娱乐和公园绿地等功能为主，在轨道站点周边进行高密度、高混合度用地布局，整体呈现“地上高密度集聚、地下大尺度拓展”的特征。地上建筑面积达257.69万平方米，云集16座商务地标性建筑，商办与住宅以7:3科学配比，实现产城融合发展；地下建筑面积达125万平方米，其中商业功能占22.25万平方米，道路基础设施相关地下空间占102.75万平方米，最深处达地下30米，地下综合管廊将电力、通信等市政管线系统集成；1.8公里地下交通环路创新采用无灯控设计，无缝串联各商务楼宇与城市主干道；江水源能源站提取长江水作为冷热源，为区域提供绿色节能的集中供冷供热服务。

图1二七核心区天际线图

（三）地下空间土地权属情况

二七核心区对于与地上商办、住宅项目配套建设的结建地下空间，随地表用地一并通过招标、拍卖、挂牌方式出让，年限与地表用地一致，保障开发主体的统一性；对于地下环路、轨道交通等公益性市政基础设施，采用划拨方式供地，预留与周边地块的连通接口，确保功能衔接与权属独立的平衡；对于地下商业等经营性地下空间，单独设立地下建设用地使用权，通过出让方式确定权利人。出让价款实行“分层定价、分类核算”，参考地表基准地价并结合地下空间开发成本差异确定，鼓励地下三层及以下空间深度开发。不动产登记按照“二维平面界线+竖向高程”的形式表示权属范围，既实现地上地下使用权的协同配置，又保障独立空间的权属清晰。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.解码地质图谱，筑牢开发根基。武汉市先后开展了城市三维地质调查和多要素城市地质调查，开展地下空间开发适宜性评价；构建了动态更新的地下空间信息数据库，调查评价成果纳入武汉市“国土空间一张图”平台统一管理，作为国土空间规划编制和管控的基础依据。地下空间现状底图与规划设计、施工建设有序衔接，优化了市政道路和管线工程等项目的建设管理，为江水源能源站项目、管线迁改方案比选提供决策支撑。

2.规划智绘蓝图，设计重塑未来。二七核心区以“功能空间一体化、地上地下一体化、市政交通景观一体化”为思路规划设计，采取“规划+建筑+交通+市政”的多机构、多专业协作工作模式。通过“先规划后建设、先配套后开发、先地下后地上、先生态后业态”的一体化建设方式，借助项目数字化综合应用平台，贯穿设计、施工、运维三个阶段，保障项目落地实施。

图2二七核心区“上下一体”空间建设结构示意图

图3二七核心区“一体化建设”分层结构示意图

3.统筹配置增效，集约开发利用。汉口滨江商务区二七核心区地下空间建设由“附属使用”到“上下一体”的模式转变，形成商业休闲、交通换乘、集中停车、人防及市政设施等多种功能于一体的综合发展模式，实现100余万平方米地下空间高效复合利用。

（二）主要成效

汉口滨江商务区二七核心区地下空间建设包含地下环路、综合管廊、二七路过江通道、轨道交通10号线、江水源能源站等地下空间项目40余项，通过地下空间用地集约、功能互补、空间协同等配置策略，形成“地上高密度集聚、地下大尺度拓展”的综合发展模式，实现100余万平方米地下空间高效复合利用，实施成效显著。

三、经验启示

（一）强化规划统筹，构建协同工作新体系。采取“区委区政府+市资建部门”、“规划+建筑+交通+市政”的多机构、多专业协作工作模式，通过规划引领与专班运作，加强规划对用地布局和时序的统筹、对产业的引导约束，将规划一张蓝图干到底。

（二）坚持统一设计，打造专项融合新格局。强调地下空间规模化、多元化、一体化、网格化设计，形成总平面、底层平面、标准层平面和地下空间平面等“四平面”建筑概念方案，对各专项内容进行有效校核和闭合，实现“开发利用与地质评价汇合、规划方案与市场需求结合、形态设计与市政建设贴合、地上设计与地下空间融合”。

（三）创新三维技术，开启数字编制新时代。搭建三维数字实施管控平台，将三维技术应用至总平面设计深度。该平台支持各专业设计自主校核、提供虚拟现实直观展示、实现实施工作动态更新，为辅助审批决策和实施设计提供新方法，形成可供后续规划管理、建筑设计审批、建设实施使用的完整“一张图”成果。

（四）多元协同开发，实现建设模式新突破。充分运用地下空间综合调查评价结果，深入调研资源禀赋，敏锐捕捉潜在优势，立足地域特征精准施策，让自然资源转化为推动发展的强大动力。

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