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内蒙古自治区呼和浩特市新华广场地下空间改造实现商圈“缝合”

一、案例基本情况

（一）案例背景

呼和浩特新华广场位于城市中心地段，是地铁1、2号线的换乘枢纽。为提升空间利用效率、缓解地面交通压力，呼和浩特市对新华广场进行改造，将商业、停车、人防等功能置于地下，地面恢复为公共活动空间，形成“地铁+步行通道+地下商业+停车”一体化网络，将周边三大商圈在地下“缝合”，打造全天候的“半小时活力圈”，提升了区域承载能力与城市防灾韧性。

（二）项目建设情况

该项目地块占地面积为3.97万平方米，地下开发总规模7.72万平方米，最大开发深度16.6米。地下一层总建筑面积3.81万平方米，地下二层总建筑面积3.75万平方米，下沉广场面积0.16万平方米。地下一层为商业，与地铁1、2号线站厅层和车站商业空间进行平层连通，并预留与周边地下空间连通的人行通道，结合人行流线布置商业设施和采光中庭；地下二层为配建人防设施，平时兼做机动车停车库。

图1项目设计图

图2项目效果图

（三）地下空间土地权属情况

该项目地下空间建设用地使用权通过招拍挂方式出让，出让年期为40年，土地用途分层设置，地下一层为零售商业用地（商业用地），地下二层为交通服务场站用地（社会停车场）；地上建设用地仍为广场用地。

该项目土地评估总价为6791.21万元，其中地下一层出让评估单价为1140元/平方米，总价为4527.47万元，地下二层出让评估单价为570元/平方米，总价为2263.75万元。该地下空间建设用地使用权按照评估总价确定出让底价，最终由地铁实业有限公司取得。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.分层设立土地使用权，提升土地利用效率。新华广场是呼和浩特市首宗单独出让地下空间建设用地使用权的地块，通过分层设权，地下一层明确为商业用地，充分发挥临近地铁的区位优势，吸引大量人流，打造繁荣的商业消费场景；地下二层定位为社会停车场用地兼人防设施，为城市核心区域提供645个停车位（含65个充电车位），其在战时可迅速转换为人防设施，体现了空间利用的多功能性与集约性。

2.与地铁双线无缝接驳，构建城市交通枢纽节点。项目实现与地铁1、2号线的深度贯通。地下一层通过多组楼梯间与地铁站厅直接连通，并通过独立动线直达商业街、地面及周边商业体，平均换乘距离控制在50米以内，形成“零换乘”体验与多节点衔接的高效交通网络。

（二）主要成效

项目通过分层设立土地使用权，使地下空间得到集约化利用，在显著改善区域交通组织的同时，满足了居民的多元化消费需求，有效缓解了区域停车压力，并兼顾战时防护功能，提升了城市综合防护能力。项目还通过“绿化包裹+装饰消隐”等设计手法，将功能设施与景观融合，有效提升了地下空间环境品质与区域空间活力。

三、经验启示

（一）分层复合开发，破局核心区痛点。将地下空间与城市交通网络、核心商圈需求深度绑定，通过分层规划实现功能适配。一方面，依托地铁交汇优势，打造“交通接驳+商业消费”复合层，将地铁客流转化为商业客流；另一方面，规划“停车+人防”功能层，解决停车刚需并保障城市应急能力，实现“一空间多用途”。

（二）精准开发，实现城市功能延伸。地下空间开发应坚持“问题导向”，针对城市核心痛点（如交通、停车等）精准规划功能分层。打造交通枢纽周边优先布局的“交通+商业”复合空间，老城区核心地段可侧重“停车+公共服务”功能，新区则可探索“产业配套+生活服务”的多元分层模式，让地下空间成为城市功能的有效补充和延伸。

案例评论：

该案例作为呼和浩特首宗地下空间单独出让项目，创新采用招拍挂方式分层出让地下空间建设用地使用权，地下一层聚焦商业、地下二层兼顾停车与人防，实现功能精准适配。通过与地铁双线无缝接驳，构建“零换乘”交通网络，有效转化地铁客流。该案例破解了城市核心区停车难、商业分散等痛点，其分层供地、功能复合及与轨道交通深度融合的做法，为老城区中心广场地下空间开发提供了可复制经验。