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江苏省苏州市苏州东站创新实现“三维空间”复合供地

一、案例基本情况

（一）案例背景

苏州东站是江苏首个地下高铁站、长三角区域首个实现高铁、城际、市域轨道、城市轨道“四网融合”的地下枢纽。为降低铁路穿越建成区对城市的影响，该项目创新铁路上盖开发模式。其建设旨在通过地上、地下一体化综合开发，以“站、产、城、人+N”融合的创新理念，促进功能融合与地区活力。

图1苏州东站项目效果图

（二）项目建设情况

苏州东站项目首期开发用地约45公顷，总建筑面积约151万平方米，其中地下建筑面积约62万平方米，深达40米。项目将商业、办公、居住、绿地、停车和站房六大系统无缝连接，地下主要设置站厅、站台、集疏运、停车、商业配套及城市通廊等相关配套，地上则以商业、酒店、研发办公、文体配套及能源中心等功能为主。

该项目分为站房及枢纽配套工程、综合开发工程两部分。站房及枢纽配套工程位于项目地块中心，地上功能为文体场馆、展示展览及城市配套服务空间，地下为下三层结构（局部四层），设有高速铁路线路、站房、城市通廊、配套停车场等。综合开发地块位于站房东西两侧，其中核心地块在空间和功能上与枢纽无缝融合，主要功能为商业、酒店和办公，地下为配套商业及停车场。

项目于2024年2月详规编制获得批复，2024年4月完成土地出让，2024年6月苏州东站枢纽综合开发及配套项目顺利取得建设工程规划许可证，2024年8月正式开工建设，计划2027年陆续投用。

图2站城一体开发核心地块纵剖面

（三）地下空间土地权属情况

苏州东站站城一体化开发范围内，在以开发商为主体的商业、办公地块中，地下空间作为地上空间的配套，采取地上与地下空间建设用地使用权整体挂牌出让的方式供应，其功能主要为停车、商业等。在以政府为主体的站房及枢纽配套地块中，地下空间建设使用权单独以划拨方式供应。

为适应站城一体开发的复杂性，苏州工业园区首创“三维空间”出让方案。通过划定三维地块红线，将地下空间按三维坐标立体设权，引导土地管理从平面向立体空间转变，并推进出让合同三维附图编制试点，保障各地块在三维空间中无缝衔接。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.探索站城一体化开发多规融合实施路径。整体形成“1+3”成果体系，以“1”个顶层战略设计为引领，即《吴松湾未来城发展规划》，谋划整体战略布局；以“3”个详细规划设计深化支撑，即《苏州东站片区运营发展策划》、《苏州东站片区城市设计及交通详细设计》、《苏州东站片区详细规划》，通过运营策划前置，实践规、建、管一体的多规融合路径。

2.探索构建站城融合的地下站点交通网络。苏州东站作为“四网融合”的地下综合交通枢纽，以“站在城里，城融站中”为核心理念，充分利用立体空间，将六大系统无缝连接，规划形成高效的集疏散与进出站系统，提升城市运行效率与生活质量。

3.探索铁路轨行上盖区间空间利用模式。以土地集约利用为理念，规划结合站点形成9栋塔楼，总建筑面积达142万平方米，整体塑造站上云城特色门户地标形象。在站点上方规划打造长约1300米的空中绿色中脊，融合文体、停车、公园、商业等多元功能，打造轨上高线公园综合体。

图3铁路上盖绿色中脊

4.创新“三维”土地出让。为应对规划协调难、空间整合难等实施困境，创新引入三维用地红线编制详细规划，精确划分开发界面。在规划选址阶段，突破传统平面式、单地块管理模式，创新性地采用三维红线办理规划选址手续；在土地出让阶段，积极探索“三维空间”复合供地，加快推进土地使用权出让合同三维附图编制试点有关工作；在登记阶段，以三维坐标管控代替平面坐标，实现分层确认标高与空间分层登记。

图4土地“三维红线”及出让合同附件

5.探索绿色智慧赋能，打造未来枢纽建设新样板。通过前瞻布局智慧站点平台、构建智慧城市方案、统筹低碳能源体系，依托数字技术对城市功能空间进行“精准赋能”，形成高效、绿色、智能的智慧城市样板。

（二）主要成效

项目通过立体土地出让和高强度地下空间利用，实现了地下车站与地上超高层集群的立体缝合，降低了铁路穿城的消极影响，促进了不同业态和谐共存，提升了土地利用率、城市效率与居民生活质量。同时，项目依据三维红线的详细规划方案，创新运用了“三维空间”模式，首次试点三维供地，完成苏州东站枢纽综合开发及配套地块（D块）国有建设用地使用权出让合同签订，实现了供地从二维平面展示向三维立体表达的跨越。

三、经验启示

（一）一体化的规、建、管、运思路，促进站城融合。通过规划、建设、管理与运营的一体化考虑，降低了枢纽对城市的割裂，充分利用交通流量，促进了“站、产、城、人+N”的相互促进，打造功能复合的活力新城。

（二）集约高效利用土地，支撑综合立体开发。创新三维红线空间管控模式，允许不同功能建筑在平面上重合并实现精细化分别管控，极大提升了土地集约