山东省济南市济南CBD综合立体开发实现“保泉兴城”.docxVIP

山东省济南市济南CBD综合立体开发实现“保泉兴城”

一、案例基本情况

（一）案例背景

济南中央商务区（CBD）位于济南东部新城核心区，紧邻济南政务中心、奥体中心、汉峪金融总部基地，经十路城市发展主轴贯穿，多条地铁线路在此交汇。该片区集中了五幢超高层地标性塔楼建筑，是体现济南市现代化气息的标志性区域。

片区功能高度复合，地面交通面临巨大压力，市政管线交织问题突出。为应对高强度开发下的交通瓶颈和市政承载力不足问题，济南市在保护泉水前提下，探索区域性地下空间综合开发利用模式，通过建设地下环路和综合管廊，打造立体交通，增强城市“生命线”韧性，实现“保泉”与“兴城”的双赢。

（二）项目建设情况

济南CBD片区总用地约3.2平方公里，总建筑规模约1000万平方米，地上开发总建筑面积约793万平方米，地下建筑面积约200万平方米。主要功能集合办公、居住、商业、酒店、文化体育、公共服务六大功能板块，意在构建“高端业态＋便捷生活”的复合“生态圈”，打造7×24小时现代活力中心。

该项目地下空间开发集多元功能于一体，主要包括地下环路、综合管廊、地下公共服务三部分，形成了商业-管廊-车行-轨道的地下四层智能分流体系，实现了交通无缝换乘与“出站即入商”的消费动线，并预留了与远期轨道交通的接口。

图1济南CBD鸟瞰图

1.地下环路。济南CBD采用“密路网、小街区”的开发模式，建设了主线全长2000余米的地下环路，串联了周边楼宇地块的近10000个地下车位的地下车库，设置26个出入口，有效缓解地面交通压力。

图2地下环路示意图及实景图

2.综合管廊及地下管线。建设了总长度4.52公里的地下综合管廊。内部设置二至三个仓室，收纳六至八种管线（220kV电缆、110kV电缆、10KV电缆、自来水、中水、直饮水、通信、热力等），其中与地下环路重合部分与环路进行一体化建设。

图3管廊建设示意图

3.轨道交通和地下公共空间。济南CBD共有5条轨道交通线路、6个轨交换乘站。结合三个地铁枢纽站进行的地下公共空间开发，总建筑面积约26.3万平方米。地下空间商业定位与地上商业形成差异和互补，并通过地下步行系统连接周边高端写字楼及文化设施，打造舒适的地下步行系统。

（三）地下空间土地权属情况

该项目以出让方式供应地下空间建设用地使用权。居住及商业商务地块采用地上、地下空间建设用地使用权一并出让，主要用途为地下停车场及少量商业，拿地主体主要为房地产开发企业；绸带公园地下空间（南广场、北广场及中央广场）采用分层出让方式获得使用权，主要用途为停车和商业，拿地主体主要为市属国有企业。地下空间出让价款约为地面土地评估价格的50%左右。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.创新规划设计理念：立足泉城特色，以保泉为前提的系统性规划创新。

一是强化地下空间资源环境科学评估，以筑牢泉水生态安全底线，建立涵盖多维指标的评估体系，科学核定开发容量上限，并应用地质勘探与水文模型精准量化泉水影响。二是以“多规融合”夯实保泉与发展协同的规划基底，专项编制地下空间规划体系，严格明确开发深度、分层功能与互联互通要求，促进设施与空间有机整合。三是以“四大策略”与“七大亮点”实现精准化空间赋能，采用“交通+景观+功能+开发”四大核心策略，通过定量测算、仿真模拟、分层复合利用等技术手段，系统构建功能、慢行、车行及基础设施四大体系。四是打造“平层化”交通与“零换乘”接驳新范式，通过创新建立竖向标高体系，以地下公共空间为枢纽，将轨交、公交、出租车及停车库就近连接，实现“一站式换乘”，破解地下空间衔接不畅难题。

2.创新管理制度：通过“总控平台”与“分层供应”保障一体化实施。

一是建立“地下空间设计总控平台”作为智慧中枢，统筹各方主体，实现全流程智慧管控，通过BIM与多专业协同设计，解决空间交叉难题。二是积极探索土地分层供应与产权管理创新，通过立体分层出让与登记，明确各层空间的开发指标与权属关系，为土地高效复合利用提供制度保障。三是构建协同高效的“大平台操作、一体化管理”的协作机制，建立多部门配合的工作专班及顶尖设计院联合平台，为项目实施提供组织和技术保障。

3.创新资源整合模式，以“资源共享”与“业态互补”提升综合效益。

一是推行“资源共享”策略，通过设置规模化共享停车位，平衡区域停车需求，降低单个地块成本，提升区域交通效率。二是实施“差异化业态规划”，在地下商业规划中，依托轨交站点和绸带公园打造差异化主题业态，构建商业新中心，确保地下空间持久活力。三是多类型开发模式协同推进，实现点、线、面一体化开发，以科学的交通、市政布局支撑多功能复合，构建现代化、高效率的城市新区中心。

图4地下空间核心区域布局方案

（二）主要成效

济南CBD在泉域富水区成功实现大规模地下空间安全建设，在保障泉水生态的前提下支撑