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二手房买卖合同协议书怎么写

在二手房交易的复杂流程中，一份权责清晰、条款完备的买卖合同协议书，是保障交易双方合法权益、避免后续纠纷的基石。它不仅是交易行为的书面凭证，更是未来可能发生争议时，寻求法律保护的重要依据。因此，如何撰写一份规范且实用的二手房买卖合同协议书，是每一位交易参与者都应关注的核心问题。

一、合同的“脸面”：明确交易主体与房屋基本信息

合同的开篇，首先要清晰界定交易的双方当事人。需详尽列明买方与卖方的姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系地址及电话。若有委托代理人，还需注明代理人信息及授权范围。

房屋基本情况是合同的核心要素之一，务必准确无误。应包括：房屋坐落的具体地址、建筑面积（以产权证登记为准）、房屋结构、户型、朝向、建成年代等。更重要的是房屋的权属状况，需明确房屋所有权证号（或不动产权证号）、产权性质（如商品房、已购公房等）、是否存在共有权人及共有权人意见、是否设定抵押、是否有租赁情况等。这些信息直接关系到房屋能否顺利交易过户，必须核实清楚并详细写入。

二、交易的“心脏”：价款与支付方式

房屋成交总价是合同的关键条款，应用大写和小写两种形式书写，以防涂改。付款方式需双方协商一致后明确约定，常见的有一次性付款、分期付款、按揭贷款等。若为按揭贷款，需注明贷款类型、预计贷款金额及由买方自行办理还是卖方协助办理。

支付节点也需清晰：定金的金额、支付时间及方式；首付款（或除定金外的剩余首付款）的金额、支付时间、条件（如在房屋核验通过后、网签前等）及账户信息；若有尾款，其支付时间（如在房屋交付时或过户完成后）和条件也应明确。每一笔款项的支付，都应有对应的收据或凭证约定。

三、交易的“保障”：税费承担与房屋交付

二手房交易涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等。合同中应明确各项税费由哪一方承担，或按政策规定各自承担。这是避免后期因税费产生纠纷的重要约定。

房屋交付是交易的重要环节。需约定交付时间、交付标准（如房屋现状交付、清空房屋交付等）。交付时，应同时移交房屋钥匙、水电气暖等各项费用的结清证明、物业费、供暖费等交接清单，以及房屋附属设施、设备（如家具、家电，需列明清单）的移交情况。特别要注明交付前产生的费用由卖方承担，交付后由买方承担。

四、交易的“灵魂”：违约责任

违约责任是合同的“牙齿”，是确保合同履行的重要保障。对于买方，常见的违约情形包括未按时支付房款；对于卖方，常见的违约情形包括未按时交付房屋、房屋产权存在瑕疵导致无法过户、或故意隐瞒房屋重大质量问题等。

合同中应针对不同违约情形约定相应的违约责任承担方式，如逾期付款的违约金计算方式（按日计算或固定金额）、逾期交房的违约金计算方式、一方根本违约导致合同无法继续履行时，守约方是否有权解除合同、并要求违约方支付违约金或赔偿损失等。违约金的比例或数额应合理，既要起到惩戒作用，也要符合公平原则。

五、交易的“边界”：其他重要条款

除上述核心条款外，合同还应包含一些必要的补充条款。例如：

*房屋的权利瑕疵担保条款：卖方保证对所售房屋拥有合法处分权，房屋不存在产权纠纷或其他权利限制。

*户口迁移问题：若房屋内存有卖方户口，应约定卖方迁出户口的时间及逾期迁出的违约责任。

*不可抗力条款：明确因不可抗力导致合同不能履行或不能完全履行时，双方的责任免除或分担方式。

*争议解决方式：约定发生争议时，是通过协商、仲裁还是诉讼解决。如选择仲裁，需明确仲裁机构；如选择诉讼，需明确管辖法院。

*合同生效条件：一般为双方签字（盖章）之日起生效。

*合同份数及附件：明确合同一式几份，各方执几份，具有同等法律效力。合同附件（如房屋平面图、设施设备清单、卖方身份证明、房产证复印件等）是合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

六、落笔的“审慎”：签约注意事项与提示

在合同起草和签署过程中，还有几点重要提示：

1.主体资格审查：务必核实卖方的身份信息与房产证上的登记信息是否一致，共有权人是否同意出售并签字。

2.房屋状况核实：除了书面信息，买方应实地查看房屋，核实房屋实际情况与合同描述是否相符，有无漏水、墙体开裂等质量问题。

3.文本规范：建议使用当地房地产管理部门制定的标准合同文本，在此基础上根据实际情况进行补充和修改。标准文本条款相对完善，能更好地保护双方权益。

4.权利义务对等：合同条款应体现公平原则，避免出现一方权利过多、义务过少，而另一方则相反的情况。

5.文字表述清晰：避免使用模糊、歧义的词语，确保每一条款的含义都明确具体。

6.留存证据：所有款项支付建议通过银行转账，并保留转账凭证；重要的沟通记录（如邮件、微信聊天记录）也应妥善保存。

7.专业咨询：二手房交易专业性强，涉