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小区电梯维护保养计划

一、计划制定背景与目标

（一）制定背景

电梯作为小区居民日常出行的核心垂直交通工具，其运行安全性与稳定性直接关系到业主的生命财产安全。随着小区建成时间增长，电梯部件逐渐出现磨损、老化现象，若维护不及时，可能引发困人、运行卡顿、门机故障等问题，不仅影响居民体验，更存在安全隐患。此外，国家及地方相关特种设备安全法规明确要求，电梯使用单位需制定并落实定期维护保养计划，确保设备符合安全技术规范。基于上述实际需求与法规要求，特制定本小区电梯维护保养计划。

（二）核心目标

本计划以“安全第一、预防为主、长效管理”为原则，核心目标包括：一是确保电梯全年安全运行率达100%，故障率控制在每月每台不超过1次；二是通过系统性维护延长电梯使用寿命，关键部件（如钢丝绳、导轨、安全钳等）更换周期较自然损耗延长20%-30%；三是提升业主满意度，通过规范维护与透明沟通，使业主对电梯运行的满意度达90%以上；四是严格符合《特种设备使用管理规则》《电梯维护保养规则》等法规要求，避免因维护缺失导致的法律责任。

二、维护保养组织架构与职责分工

（一）组织架构组成

本计划实施采用“三方协同”模式，由物业服务中心、专业电梯维保单位、业主委员会共同参与。其中，物业服务中心为总协调方，负责统筹监督；专业维保单位为执行主体，承担具体维护操作；业主委员会为监督方，代表业主参与计划制定与效果评估。此外，每栋楼设1名兼职电梯管理员（由物业客服或工程人员兼任），负责日常巡查与信息传递。

（二）各主体职责说明

物业服务中心：负责与维保单位签订服务合同，明确维护标准与考核要求；每日检查电梯运行状态记录，每月组织1次全面检查；协调业主投诉与故障报修，定期向业主委员会汇报维护情况；保管电梯技术档案（包括出厂资料、检验报告、维护记录等），确保资料完整可追溯。

专业维保单位：需具备特种设备安装改造维修许可证（电梯维修类），指派2名持证维保人员（持《特种设备作业人员证》）负责本小区电梯；按计划完成日常、月度、季度、年度维护项目，如实填写《电梯维护保养记录》，记录需包含维护时间、项目、检查结果、操作人员签名；接到故障通知后2小时内到达现场，24小时内完成一般故障修复，重大故障需及时上报并制定解决方案。

业主委员会：参与维护计划的制定与修订，对维保单位的服务标准、收费标准提出意见；每季度组织1次业主代表（5-7人）参与电梯运行满意度调查；监督物业对维保单位的考核过程，对考核结果有异议时可要求复核；协调业主与物业、维保单位的沟通，收集业主关于电梯维护的建议并反馈。

电梯管理员：每日早晚各巡查1次责任楼栋电梯，观察轿厢内紧急报警装置、照明、通风是否正常，记录运行时的异常噪音或振动；接到业主电梯故障反馈后，10分钟内到达现场确认情况，同步通知物业前台与维保单位；协助维保人员开展维护工作，监督其操作规范（如是否设置警示标识、是否断电作业）。

三、电梯维护保养具体内容与操作流程

（一）日常维护保养（每日/每周）

日常维护以“观察+功能测试”为核心，由电梯管理员与维保人员共同完成。每日早8点前，电梯管理员需检查以下内容：轿厢内紧急报警装置是否有效（按下后确认监控室30秒内接听并回应）；楼层显示与按钮指示灯是否正常（无黑屏、乱码，按钮按下后指示灯亮）；层门与轿门开关是否顺畅（手动推拉测试，无卡阻或异响）；轿厢内照明、通风是否正常（亮度均匀，风扇运转无噪音）。每周五，维保人员需增加以下项目：测试电梯运行平层精度（在3层、中间层、顶层停靠，用塞尺测量轿厢地坎与层门地坎高度差，应≤3毫米）；检查门机系统运行状态（观察开关门速度是否均匀，无急停或抖动）；清理轿厢顶部与底坑杂物（如灰尘、纸屑，避免影响传感器工作）。

（二）月度维护保养（每月）

月度维护重点在于“润滑+紧固+清洁”，由维保人员携带专业工具完成。具体项目包括：一是导轨润滑，使用电梯专用润滑油，均匀涂抹在导轨侧面的润滑槽内（每侧涂抹长度50厘米，避免过量导致油污滴落）；二是钢丝绳检查，观察钢丝绳表面是否有断丝（每捻距内断丝数≤总丝数的10%）、变形（直径减少≤7%），用干布清理表面灰尘；三是电气连接检查，用螺丝刀轻拧控制柜内接线端子（如接触器、继电器接线），对松动的端子重新紧固；四是安全触板/光幕测试，用厚度5毫米的软物（如毛巾）阻挡门关闭，确认门能立即反弹开启（光幕需全范围覆盖，无盲区）；五是限速器外观检查，观察限速器轮槽是否有磨损（深度≤1毫米），转动是否灵活（手动转动应无卡阻）。

（三）季度维护保养（每季度）

季度维护聚焦“安全部件功能验证”，需使用专业检测工具（如转速表、万用表）。具体操作如下：一是限速器动作测试，通过手动触发限速器电气开关（模拟超速状态），确认电梯能立即停止运行并切断动力电源；二是安全钳联动测试，在电梯检修状态下