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物业管理合同

一、物业管理合同的内涵与法律定位

物业管理合同，通常又称物业服务合同，是指业主或业主大会委托物业服务企业，对特定物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付物业服务费用的协议。

其法律定位主要依据《中华人民共和国民法典》合同编中关于委托合同的规定，并结合《物业管理条例》等相关行政法规、规章进行调整。它具有以下几个显著特征：

1.主体的特殊性：合同主体一方为业主或业主大会（通常由业主委员会作为代表签约），另一方为依法设立的物业服务企业。

2.内容的复杂性与综合性：合同内容不仅涉及对物的管理，还涉及对人的服务，涵盖安保、清洁、绿化、设施维护、公共秩序维护等多个方面。

3.履行的持续性与服务性：物业服务是一个持续的过程，合同履行具有长期性和动态性，强调服务的质量与效率。

4.有偿性与双务性：业主支付费用，物业服务企业提供服务，双方互享权利、互负义务。

二、合同主体：谁是甲方，谁是乙方？

物业管理合同的主体界定是合同有效性的前提。

*甲方（委托方）：通常情况下，前期物业管理阶段（业主大会成立之前），甲方可能是建设单位（开发商）。而在业主大会成立之后，甲方则应为业主大会或其依法选举产生的业主委员会，代表全体业主行使权利、履行义务。个别情况下，也可能存在单个业主与物业服务企业签订合同的情形，但这更多适用于非住宅物业或特定约定情形，住宅物业则普遍以业主团体为签约主体。

*乙方（受托方/服务提供方）：即依法取得物业服务资质（尽管资质审批已逐步改革，但企业的专业能力和信誉仍是核心考量），能够提供相应物业服务的企业法人。

合同中必须明确双方的全称、注册地址、法定代表人（或授权代表人）、联系方式等基本信息，确保主体身份的清晰与准确。

三、核心条款解读：明晰权责，防范风险

一份规范的物业管理合同，其条款设置应尽可能周全细致。以下为核心条款的解读：

（一）物业基本情况

合同开篇应对所服务的物业进行明确界定，包括物业名称、坐落位置、物业类型（住宅、商业、办公等）、建筑面积（总建筑面积、可分摊建筑面积等）、物业构成（如楼栋数、单元数、配套设施设备等）。这是物业服务的范围边界，至关重要。

（二）服务内容与质量标准

这是合同的“心脏”，也是最容易产生争议的部分。

物业服务企业究竟提供哪些服务？每项服务达到什么标准？这些都必须在合同中予以明确。

*服务内容：通常包括但不限于：

*物业共用部位的维修、养护和管理（如楼体外墙、楼梯间、公共门厅等）；

*物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（如电梯、供水供电系统、消防系统、公共照明、绿化灌溉等）；

*物业管理区域内的环境卫生清洁（包括生活垃圾清运、公共区域保洁等）；

*公共绿化的养护和管理；

*车辆停放管理（区分自有车位、租赁车位、临时访客车位的管理责任与收费）；

*公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（如门岗值守、巡逻、监控系统运行等，但需注意，物业服务不等于“保镖”，其安全防范义务有合理边界）；

*物业档案资料的管理。

*质量标准：应尽可能量化或具体化。例如，公共区域每日清扫次数、垃圾清运时间、电梯故障响应及修复时限、绿化存活率、安保巡查频次等。避免使用“优良”、“及时”、“满意”等模糊性词语。可参考地方制定的物业服务等级标准作为基础，并根据实际情况进行调整和细化。

（三）服务期限

明确合同的起止时间。前期物业服务合同的期限通常由开发商与物业公司约定，但不得损害业主利益，且业主大会有权在成立后重新选聘。业主大会签订的合同期限则由双方协商确定，一般为几年不等。合同到期前，双方应就续约或解聘事宜提前沟通。

（四）物业服务费用

费用问题直接关系到业主的切身利益和物业公司的运营。

*收费标准：应明确具体的收费标准（如每平方米每月多少元），区分不同物业类型（住宅、商业）或不同楼层、户型的收费差异（如有）。

*收费方式：是包干制还是酬金制？

*包干制：物业公司自负盈亏，按约定标准收取物业费，盈余或亏损均由物业公司承担。

*酬金制：物业公司按约定比例或金额从预收的物业费中提取酬金作为运营成本和利润，其余部分用于物业服务支出，结余或不足由业主承担。采用酬金制的，物业公司需定期公开收支明细。

*支付方式与周期：业主应按月、按季还是按年支付？支付渠道有哪些？逾期支付的违约金如何计算？

*费用调整机制：物业费并非一成不变。合同中应约定物业费调整的条件、程序和方式（如根据物价指数、人工成本上涨等因素，经业主大会同意后可进行调整）。

*其他费用：如停车费、装修保证金、公摊水电费（如何分摊）、专项服务费（如二次供水加压费）等，