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商业写字楼租赁合同注意事项

在商业地产的运作中，一份严谨周全的写字楼租赁合同，是保障出租方与承租方合法权益、避免后续纠纷的基石。作为企业选址或业主出租的关键环节，合同的每一条款都可能影响到未来数年的运营成本与办公体验。本文将结合实务经验，从多个维度剖析商业写字楼租赁合同中应重点关注的事项，助力租赁双方规避风险，达成共赢。

一、签约前的审慎评估与准备

在正式落笔签约之前，充分的前期调研与准备工作，是确保租赁合同公平合理的前提。

1.明确自身需求与预算：

承租方首先需清晰界定自身的办公需求，包括所需面积、楼层偏好、租期长短（考虑到企业发展，是否需要弹性空间）、对周边交通及配套设施的要求等。同时，需制定详细的预算，不仅包括租金，还应涵盖物业费、水电费、装修费、办公家具添置等隐性成本，确保整体支出在可控范围内。

2.全面考察物业状况与产权信息：

务必核实出租方对标的写字楼的合法产权证明或授权出租证明，避免租赁到产权不清或存在抵押、查封等权利瑕疵的物业。同时，对楼宇的建筑质量、消防设施、空调系统、电梯运行、网络通讯等硬件设施进行实地考察，并了解物业服务水平、安保状况、清洁服务、停车位数量及费用等软性条件。

3.核实出租方身份与资质：

确认出租方是否为产权人，或是否获得产权人的有效授权。若为转租，需审查其与原房东的租赁合同，明确其是否享有转租权及转租期限。要求出租方提供营业执照、产权证明等相关文件的复印件，并加盖公章。

二、合同核心条款的细致审阅与明确约定

租赁合同的条款是双方权利义务的直接体现，务必逐条仔细推敲，确保表述清晰、权责明确。

1.租赁标的与用途：

*明确租赁范围：合同中应清楚列明租赁写字楼的具体位置、楼层、房号、建筑面积（或套内建筑面积、使用面积，需注明计算标准）。最好附有详细的平面图作为附件。

*限定租赁用途：明确约定该物业仅用于办公，未经出租方书面同意，承租方不得擅自改变用途，如不得作为居住、仓储或其他经营性用途。

2.租赁期限与续租：

*租赁期限：明确租赁的起止日期。对于初创企业或发展迅速的公司，可考虑在合同中设置较短的初始租期，并约定较为灵活的续租条件。

*免租期：商业租赁中，出租方通常会给予承租方一定期限的免租期，用于装修和筹备。免租期的起始时间、时长、免租范围（仅免租金还是包含物业费等其他费用）均需明确约定。

*续租条款：若承租方有长期使用计划，应在合同中约定续租权。例如，在租期届满前一定期限内（如三个月），承租方有权以同等条件优先续租，或明确续租时的租金调整方式。

3.租金及支付方式：

*租金标准：明确租金单价（如每平方米每月租金）、总租金。若涉及不同租期租金不同（如逐年递增），需详细列明各阶段的租金标准及递增幅度或方式。

*支付周期与方式：约定租金支付周期（如月付、季付、半年付、年付）及具体支付日期。明确支付方式（银行转账等）及收款账户信息。

*押金（租赁保证金）：押金的金额（通常为一至三个月租金）、支付时间、退还条件及退还时间（如租期届满、无违约行为、结清所有费用后多少个工作日内退还）均需清晰约定。同时，需明确押金不得用于冲抵末期租金，除非双方另有约定。

*其他费用：明确物业费、水电费、空调费、取暖费、网络通讯费、停车费、保洁费等费用的承担方、收费标准及支付方式。尤其要注意空调的供应时间及加班空调费的计算方式。

4.房屋的交付与返还：

*交付标准与时间：约定房屋交付时的状态（如毛坯、简装、带部分办公家具等），并可列明设施设备清单作为附件。明确交付日期，以及逾期交付的违约责任。建议在交付时签署《房屋交接确认书》。

*返还要求与验收：租期届满或合同解除后，承租方应在规定期限内将房屋恢复原状（自然损耗除外）或按照约定状态返还。双方应办理书面交接手续，对房屋及设施设备状况进行验收。

5.装修与改建：

*装修审批：明确承租方在装修前，其装修方案需经出租方及物业管理方审核同意。如需进行结构改动，还需遵守相关法律法规并获得必要审批。

*装修责任与费用：装修方案、施工单位选择、装修过程中的安全责任及费用由承租方承担。

*装修物的归属与补偿：合同中应约定装修物在租期届满后的处理方式，如无偿归出租方所有、由承租方拆除并恢复原状，或在特定条件下给予承租方一定补偿。

6.转租与转让：

除非合同明确允许，否则承租方不得擅自转租、分租或转让租赁权。若允许转租，需约定转租的条件、程序及承租方对次承租人行为的连带责任。

7.双方权利与义务：

*出租方权利义务：保证出租房屋的合法性及正常使用；负责房屋主体结构及主要附属设施的维修（双方另有约定的除外）；协助承租方办理必要的工商注册