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物业公司成本控制管理办法参考版

前言

在当前物业管理行业竞争日趋激烈、利润空间持续承压的背景下，有效的成本控制已成为物业公司提升核心竞争力、实现可持续发展的关键环节。本办法旨在为物业公司提供一套系统、规范且具操作性的成本控制管理框架，通过科学的方法和精细化的管理，在保证服务质量的前提下，优化资源配置，降低运营成本，提高经济效益。各物业项目及相关部门应结合自身实际情况，认真参照执行。

第一章总则

第一条目的与依据

为加强物业公司内部成本管理，规范成本支出行为，提高资金使用效益，依据国家相关法律法规及公司财务管理制度，特制定本办法。

第二条适用范围

本办法适用于物业公司所属各职能部门、各物业服务中心（项目）的所有成本费用管理活动。

第三条基本原则

1.成本效益原则：以最少的成本投入获取最大的经济效益和社会效益，确保服务质量与成本控制的平衡。

2.全面控制原则：成本控制贯穿于物业经营管理的各个环节和全过程，涉及所有部门及全体员工。

3.目标管理原则：设定明确、可量化的成本控制目标，并将目标分解落实到具体部门和责任人。

4.责权利相结合原则：明确各部门、各岗位在成本控制中的责任、权力和相应的利益奖惩机制。

5.持续改进原则：定期对成本控制效果进行分析评估，不断优化控制措施和方法。

第二章组织架构与职责分工

第四条组织领导

公司成立成本控制领导小组，由总经理任组长，分管副总经理任副组长，成员包括各部门负责人。领导小组负责审定成本控制目标、政策和重大措施，协调解决成本控制中的重大问题。

第五条职责分工

1.财务部：作为成本控制的归口管理部门，负责成本预算的编制、汇总、审核；成本核算与分析；制定成本控制相关制度；监督成本预算的执行情况；提供成本信息支持。

2.各业务部门（含物业服务中心）：作为成本控制的执行主体，负责本部门职责范围内成本预算的编制与执行；提出成本控制改进建议；落实具体的成本控制措施。

3.人力资源部：负责优化人力资源配置，控制人工成本总量，提高劳动生产率。

4.采购部/行政部（或指定部门）：负责规范采购行为，降低采购成本，确保采购物资的质量与性价比。

5.市场部/运营部：在拓展业务和提供服务时，需考虑成本因素，追求投入产出比最大化。

第三章成本控制主要领域与措施

第六条人工成本控制

1.科学定编定岗：根据项目规模、业态特点、服务标准，进行合理的人员编制测算，避免人浮于事。定期评估岗位设置的必要性与合理性。

2.优化人员结构：合理配置各层级人员比例，注重员工技能培训，提升员工综合素质和一岗多能的能力，提高人均效能。

3.控制薪酬总量：根据公司经营状况和市场薪酬水平，制定合理的薪酬福利体系。严格控制加班工资，优化绩效考核与激励机制，将薪酬与绩效紧密挂钩。

4.灵活用工机制：在符合法律法规的前提下，对于部分非核心岗位或临时性工作，可考虑采用外包、兼职等灵活用工方式，降低固定人工成本。

第七条物料采购成本控制

1.集中采购与分散采购相结合：对于用量大、通用性强的物资，推行集中采购，以获取价格优势和质量保障；对于小额、紧急的采购，可适度授权分散采购，但需规范流程。

2.建立合格供应商名录：对供应商进行严格的资质审查和动态评估，建立长期稳定的合作关系，争取更优的采购条件。

3.比价与议价：坚持“货比三家”原则，通过询比价、竞争性谈判等方式降低采购价格。对于重要物资，可考虑招标采购。

4.控制库存水平：根据物资消耗规律和采购周期，合理设定安全库存量，减少资金占用和仓储成本，避免积压浪费。

5.推广节能降耗产品：在满足使用功能的前提下，优先选择节能环保、性价比高的产品。

第八条能耗成本控制

1.设备节能改造：对公共区域的照明、空调、水泵等大功率用电设备，逐步进行节能化改造或更换为节能型设备。

2.智能化管理：推广应用能源管理系统、智能照明控制系统、变频控制系统等，实现能耗的精细化管理和自动调节。

3.行为节能引导：加强对员工和业主的节能宣传教育，培养节能意识，规范节能行为（如随手关灯、合理设置空调温度等）。

4.定期巡检与维护：加强对供配电系统、给排水系统、空调系统的日常巡检和维护保养，及时发现并处理“跑冒滴漏”等问题，确保设备处于良好运行状态，减少不必要的能耗损失。

5.用水用电分析：定期对各区域、各时段的水、电用量进行统计分析，查找能耗异常点，针对性采取控制措施。

第九条维修养护成本控制

1.预防性维护：建立健全设施设备的预防性维护保养计划并严格执行，延长设备使用寿命，减少突发故障和大修成本。

2.维修方案优化：对于设施设备的维修，应进行技术经济分析，在保证维修质量的前提下，选择最经济合理的维修方案和材料。

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