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不动产估价理论与方法模考试题（附参考答案）

一、单选题（共10题，每题1分，共10分）

1.按()划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。

A、使用性质

B、规模

C、级别

D、服务范围

正确答案：A

答案解析：城市中心按使用性质划分，可分为行政中心、体育中心、科技中心等，不同的使用性质决定了其功能和用途的差异。

2.对具有市场流动性的建筑物估价，应以()为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

A、重置成本

B、重建成本

C、建筑成本

D、成新度

正确答案：A

答案解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。

3.根据地租理论，最劣等的土地（）

A、无级差地租，有绝对地租

B、无级差地租和绝对地租

C、有级差地租，无绝对地租

D、有级差地租和绝对地租

正确答案：A

答案解析：最劣等土地没有级差地租，因为级差地租是由于土地的肥沃程度、地理位置等不同而产生的超额利润，最劣等地不具备这些优势。但只要使用土地，就必须缴纳绝对地租，绝对地租是由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，所以最劣等土地有无级差地租，有绝对地租。

4.在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在()范围内。

A、小于300米

B、300～500米

C、500～1000米

D、1000米以上

正确答案：C

答案解析：区级公共设施的服务半径一般应确定在500～1000米范围内，这样能较好地覆盖相应区域居民的需求，方便居民使用区级公共设施。

5.某公司的预期年收益率为32万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为120元，企业所在行业的平均收益率为20％，以此为本金化率计算的该公司商誉为()。

A、160

B、120

C、40

D、80

正确答案：C

答案解析：32/20％＝160160-120＝40万元

6.城市性质是城市主要职能的概括，即()的体现。

A、共同特征

B、主要特征

C、个性特征

D、整体特征

正确答案：C

答案解析：城市性质是城市主要职能的概括，主要职能是城市中比较突出的、对城市发展起决定作用的职能，它集中体现了城市的个性特征。城市性质是对城市主要职能的高度概括，是城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。所以城市性质是城市个性特征的体现。

7.其中()不是城市规划的基本任务。

A、确定城市规模和发展方向

B、取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势

C、确定城市的性质

D、合理利用城市土地

正确答案：B

答案解析：城市规划的基本任务包括确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地等，而取得建设资金及确定城市在国民经济发展中的优势并不是城市规划的基本任务。

8.一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于()。

A、10％

B、重置成本乘以折旧率。

C、0

D、2％

正确答案：C

答案解析：根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。

9.地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为()。35分有错

A、提高交易税金比例

B、实行地价冻结

C、停止交易

D、政府回收土地

正确答案：B

答案解析：对于地价上涨不合理的地区，实行地价冻结是一种常用手段，能直接限制地价进一步不合理上涨，稳定地价水平。停止交易过于极端，可能影响土地市场正常运行；提高交易税金比例可能在一定程度上抑制交易，但不一定能精准控制地价不合理上涨；政府回收土地一般是在特定情况下如土地闲置等采取的措施，不是专门针对地价不合理上涨的普遍手段。

10.某生产线设计生产能力为10000吨，评估时，由于受某政策调整影响，产品销售不景气，若不降价销售，企业必须减少4000吨的产量，假设该政策调整将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为100元，该企业正常投资报酬率为10％，生产线的规模经济效益指数为0、6。该生产线的经济贬值额为()。

A、4000000

B、1666667

C、1666223

D、2400000

正确答案：C

答案解析：10000*100*（1-33％）*2.4869＝1666223

二、多选题（共30题，每题1分，共30分）

1.建筑物与构筑物的估价基本方法有()。

A、建筑物残余法

B、对照法

C、重置价格折旧法

D、解析法

正确答案：ABC

2.根据我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列各项中属于城市公共设施用地的有()。

A、体育用地

B、公共