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南开大学17秋学期《资产评估》在线作业

一、资产评估的基本方法：在线作业的基石

资产评估的三大基本方法——市场法、收益法和成本法，是在线作业中出现频率最高的内容，也是理解和解决复杂评估问题的基础。

（一）市场法的应用与调整

市场法，即通过比较被评估资产与近期市场上类似资产的交易价格，并进行差异调整，从而确定被评估资产价值的方法。在线作业中，对此方法的考察常涉及以下几个方面：

1.可比案例的选取：作业中常会给出若干交易案例，要求判断其是否适合作为可比案例。关键在于把握“可比性”，即资产功能、市场条件、交易时间、交易情况等方面的相似性。需注意，完全相同的资产交易极为罕见，因此“类似”是核心，但差异不能过大到无法调整。

2.差异因素的分析与量化：这是市场法的难点。常见的调整因素包括时间因素、地域因素、功能因素以及交易情况因素等。作业可能要求对这些因素进行分析，并运用诸如价格指数法、功能价值类比法等具体方法进行量化调整。例如，对于时间因素，若可比案例交易时间与评估基准日存在间隔，需通过相应的价格变动指数对交易价格进行修正。

3.评估结果的确定：在对多个可比案例进行调整后，会得到多个初步评估结果。作业可能要求采用算术平均、加权平均或取中位数等方法综合确定最终评估值。选择何种方法，需结合各可比案例的相似度和可靠性来判断。

（二）收益法的参数估算与模型构建

收益法着眼于资产未来能为其所有者带来的经济利益，通过将未来收益折现来估算资产价值。其核心在于对未来收益、折现率以及收益期限的合理预测与确定。

1.未来收益额的预测：这是收益法的首要环节，也是最具挑战性的部分。作业中可能要求根据给定的历史数据、市场趋势或经营规划，预测资产未来每年的收益。收益额的表现形式多样，如净利润、净现金流量等，需根据评估对象的类型和评估目的进行选择。净现金流量因其更能体现资产的真实收益能力，在许多评估场景中被优先采用。

2.折现率的确定：折现率是将未来收益折算为现值的比率，其实质是投资者要求的必要报酬率。在线作业中，对折现率的考察可能涉及资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）等模型的应用，或者通过行业平均收益率等方式来估算。理解各模型中参数的含义及获取途径至关重要。

3.收益期限的判断：收益期限是指资产能够为其所有者带来经济利益的持续时间。对于有明确使用寿命的资产，如机器设备，其收益期限通常受限于物理寿命、经济寿命或法律寿命；对于无形资产，需考虑其法定保护期、合同约定期及经济寿命；对于企业整体价值评估，通常假设其持续经营，收益期限为无限期。

（三）成本法的构成要素与重置价值估算

成本法基于“替代原则”，即投资者愿意支付的价格不会超过构建相同或类似资产所需的成本。其基本思路是通过估算资产的重置成本，扣除各种贬值，从而得到资产的评估价值。

1.重置成本的测算：重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指采用与原资产相同的材料、工艺、设计等，重新建造或购置相同资产的成本；更新重置成本则是指采用现代材料、工艺、设计等，建造或购置与原资产功能相同的新型资产的成本。作业中可能涉及运用价格指数法、功能价值法、统计分析法等方法估算重置成本。

2.实体性贬值的估算：实体性贬值是由于资产的使用和自然力的作用而导致的资产物理性能损耗。观察法、使用年限法（包括年限总和法、直线法等）以及修复费用法是估算实体性贬值的常用方法。在线作业可能要求根据资产的实际状况、已使用年限和预计总使用年限来计算。

3.功能性贬值的识别与量化：功能性贬值是由于技术进步导致原有资产在功能上相对落后而产生的贬值，表现为超额投资成本或超额运营成本。作业中需能够识别出资产是否存在功能落后，并通过对比新老技术的差异来估算其贬值额。

4.经济性贬值的考量：经济性贬值是由于外部经济环境变化，如市场需求减少、原材料价格上涨、竞争加剧等，导致资产盈利能力下降而产生的贬值。其估算相对复杂，常需结合宏观经济形势、行业发展趋势以及企业具体情况进行分析。

二、在线作业中常见资产类型的评估要点

除了三大基本方法，在线作业还会针对不同类型的具体资产进行考察，每种资产都有其独特的评估关注点。

（一）机器设备评估

机器设备评估通常以成本法为主，但在存在活跃市场或能产生独立持续收益的情况下，也会采用市场法或收益法。作业中需注意：

*设备的规格型号、制造厂家、购置年月、使用状况等基础信息对评估值的影响。

*大型、复杂设备可能需要考虑安装调试费、运杂费等。

*对于一些专用设备，市场法的应用会受到限制，因其可比交易案例较少。

（二）房地产评估

房地产评估因其特殊性，常常是在线作业的重点。其评估方法的选择更为灵活：

*市场法在房地产评估中应用广泛，尤其是在交易活