2026年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0104）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列房地产中，最适宜采用市场法评估的是（）。

A.新建商品住宅项目（期房）

B.城市中心同类存量住宅

C.学校教学楼（公益性质）

D.特殊工艺工业厂房

答案：B

解析：市场法适用于同类房地产交易活跃、可比实例丰富的情形。选项B（城市中心同类存量住宅）交易频繁、可比性强，符合市场法要求；选项A（期房）因未完工且交易实例少，难以直接比较；选项C（公益性质教学楼）无市场交易；选项D（特殊工艺厂房）用途特殊、交易稀少，均不适用市场法。

某宗住宅用地剩余使用年限为40年，采用收益法评估时，若选择的资本化率为6%，则其收益价值与剩余使用年限为50年的同类用地相比（）。

A.更高

B.更低

C.相等

D.无法确定

答案：B

解析：收益法中，剩余使用年限越短，未来可获收益的总年限越少，在其他条件相同的情况下，收益价值会更低。因此，40年剩余年限的用地价值低于50年的同类用地。

房地产估价中“合法原则”的核心要求是（）。

A.评估结果符合市场平均水平

B.估价对象的权益符合法律法规

C.估价方法选择符合行业惯例

D.估价人员具备从业资格

答案：B

解析：合法原则要求以估价对象的合法权益为前提进行评估，包括合法产权、合法使用、合法处分等，核心是权益合法性。其他选项分别涉及市场价值、方法适用性和人员资质，非合法原则核心。

下列因素中，属于房地产实物因素的是（）。

A.周边教育配套

B.建筑结构

C.交通可达性

D.相邻土地利用性质

答案：B

解析：实物因素指房地产自身的物理状况，如建筑结构、设施设备、装修等。选项A（教育配套）、C（交通）、D（相邻土地利用）均属于区位因素。

运用成本法评估旧房地产时，计算折旧应考虑的因素不包括（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.自然增值

答案：D

解析：成本法中的折旧包括物质折旧（物理损耗）、功能折旧（技术落后）、经济折旧（外部环境变化），自然增值属于房地产价值上升因素，不计入折旧。

估价时点为2023年6月，若选取2021年12月的可比实例，需进行（）。

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.房地产状况调整

D.付款方式修正

答案：B

解析：市场状况调整（时间因素调整）用于修正不同时点的价格差异。由于可比实例成交日期（2021年12月）与估价时点（2023年6月）存在时间差，需调整期间的价格变动。

某商铺年净收益为50万元，资本化率为8%，则其收益价值为（）。

A.400万元

B.500万元

C.625万元

D.750万元

答案：C

解析：收益价值=年净收益/资本化率=50/8%=625万元。

下列估价目的中，通常需要评估抵押价值的是（）。

A.企业改制股权变更

B.房地产征收补偿

C.银行发放抵押贷款

D.司法拍卖处置

答案：C

解析：抵押价值评估是为银行等金融机构发放抵押贷款提供参考依据，其他选项分别对应企业改制、征收补偿、司法处置等不同目的。

最高最佳使用分析中，“技术上可能”主要指（）。

A.符合规划容积率要求

B.建筑材料和技术可实现

C.经济投入产出比合理

D.不违反文物保护规定

答案：B

解析：最高最佳使用需满足法律允许（如规划）、技术可能（建筑技术可行）、经济可行（收益大于成本）、价值最大四条件。“技术上可能”指建筑设计、施工技术等可实现。

房地产估价报告中，“估价假设”的作用是（）。

A.明确估价对象的实际状况

B.限定估价结果的适用条件

C.说明估价方法的选择理由

D.展示估价人员的专业能力

答案：B

解析：估价假设是对不确定事项的合理假定，用于限定估价结果的适用范围（如“假定估价对象产权无纠纷”），确保报告使用者正确理解结果。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列房地产特性中，属于区位特性的有（）。

A.不可移动性

B.独一无二性

C.相邻房地产影响性

D.用途多样性

答案：AC

解析：区位特性指房地产位置相关的特性，包括不可移动性（位置固定）和相邻影响性（如周边环境变化的影响）。独一无二性（实物差异）、用途多样性（权益允许）属于其他特性。

市场法中，选取可比实例的要求包括（）。

A.与估价对象用途相同

B.成交日期与估价时点接近（通常不超过1年）

C.成交价格为正常市场价格或可修正为正常价格

D.位于同一供需圈内

答案：ABCD

解析：可比实例需满足“用途相同、区位相近（同一供需圈）、权利性质相同、成交日期接近（一般1年内）、成交价格正常”等要求，四选项均正确。

收益法中，确定资本化率的常用方法有（）。

A.市场提取法

B.安全利率加风险调整值法

C.复合投资