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房地产中介合同范本及注意事项解析

在房地产交易的复杂流程中，中介合同扮演着至关重要的角色，它不仅规范了中介机构与委托人之间的权利与义务，更是保障交易顺利进行、减少纠纷的关键法律文件。作为一名在行业内摸爬滚打多年的观察者，我深知一份严谨的中介合同对交易双方的重要性。本文将结合实践经验，为您详细解析房地产中介合同的核心要素、常见风险点，并提供一份相对通用的合同范本框架，希望能为您的房产交易之路保驾护航。

一、房地产中介合同的核心构成与注意事项

一份规范的房地产中介合同，无论其名称如何（如《房地产居间合同》、《房地产委托代理合同》等），其核心内容应围绕以下几个方面展开，这些也是签订合同时需要格外留意的要点：

（一）合同当事人信息：身份的确认是前提

合同首部必须明确委托方（即房源方或求购/求租方）与受托方（中介机构）的详细信息。

*委托方：若是个人，需核对姓名、身份证号、联系方式、通讯地址；若是单位，则需单位全称、统一社会信用代码、法定代表人、联系方式及地址。确保信息准确无误，这是后续一切权利义务的基础。

*中介机构：必须是合法注册的企业，核对其营业执照名称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）、经营地址、联系电话。同时，务必确认签约的中介人员是否持有有效的执业资格证明，并加盖中介机构的公章，避免与“黑中介”或个人名义的“串串”交易。

注意事项：仔细核对身份证与房产证（或购房合同）上的产权人信息是否一致，防止无权处分或冒名委托的情况发生。中介机构的公章名称与其营业执照名称必须一致。

（二）委托事项与服务范围：明确中介“做什么”

这是合同的核心条款之一，需清晰界定中介机构的服务内容和委托方的具体需求。

*房源委托：若是卖方或出租方，需明确是委托出售还是出租，房屋具体地址、面积（建筑面积与套内面积，以房产证为准）、户型、朝向、拟售价/租金、期望交易条件（如付款方式、交房时间等）。

*求购/求租委托：若是买方或承租方，需明确购房/租房的意向区域、户型、面积、预算、期望的房屋条件等。

*服务范围：是仅提供信息咨询，还是包括促成交易、协助看房、参与议价、协助办理贷款、过户手续等。务必明确，避免中介只收钱不办事，或后期随意增加服务项目变相收费。

注意事项：对于“独家委托”与“非独家委托”要特别留意。独家委托意味着在约定期限内，委托人不得自行或通过其他中介机构交易，否则可能需承担违约责任。选择何种委托方式，需权衡利弊。服务范围尽量细化，避免使用“等”、“相关”等模糊字眼。

（三）中介服务费：明码标价，避免“糊涂账”

中介服务费是合同的敏感点，必须明确、具体。

*金额或费率：是固定金额还是按成交总价的百分比收取，百分比需明确具体数字。

*支付方：是由买方承担、卖方承担，还是双方分担，分担比例如何。

*支付时间：是在签订买卖合同当日、办理过户手续时，还是交房后，需有明确节点。

*支付方式：现金、转账（需提供中介机构对公账户信息）。

注意事项：警惕“阴阳合同”或中介人员私下收取“好处费”、“茶水费”等行为。所有费用均应体现在合同中，并开具正式发票。对于“不成功不收费”、“低价吸引后加价”等承诺，务必在合同中明确约定。同时，要明确“成功”的标准是什么（如签订买卖合同即视为成功，还是完成过户才算）。

（四）房屋基本情况（针对房源委托）：信息真实是交易基石

若为房源委托，中介机构应核实并在合同中列明房屋的基本情况，作为附件或合同条款的一部分。包括房屋所有权证号（或不动产权证号）、产权人、房屋性质（商品房、经济适用房、房改房等）、是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。

注意事项：委托人应对所提供的房屋信息真实性负责，中介机构亦有核实义务。买方/承租方在交易前，务必亲自或委托中介到不动产登记部门查询房屋权属状况，确认房屋“干净”。

（五）委托期限：权利义务的时间边界

明确委托中介服务的起止时间。期限过长可能限制委托人的选择权，过短则可能影响中介服务的积极性。

注意事项：避免无期限的委托。期限届满，若交易未成功，双方可协商是否续签或终止。

（六）双方权利与义务：权责对等，条款平衡

*委托人权利义务：有权获得真实信息、中介按约提供服务；有义务及时提供真实资料、配合中介工作、不得擅自违约等。

*中介机构权利义务：有权按约收取服务费；有义务提供真实、准确的房源信息、勤勉尽责提供服务、保守委托人商业秘密（如个人财务状况、交易底价等）、不得赚取差价、不得利用信息不对称损害委托人利益。

注意事项：关注中介机构是否有“如实报告”义务，这是其核心义务之一。对于中介的“承诺”，如能保证贷款获批、保证过户成功等，需审慎对待，除非有明确书面约定及相应的违约条款，否则不可轻信。

（七）违约责任：约束行为，保障履行

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