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政府办公楼物业管理组织架构及运作机制

根据CPM对市委市政府机关新大院物业管理工作的整体策，

我们将物业管理方式确定为：专业化、品牌化、经营型。

专业化CPM利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专

业保障，总体协调、管理，实现管理目标；

品牌化CPM通过实践品牌、形象战略，鼎力奉献，全面、长

远承担物业管理责任，树立长沙市委市政府机关新大院开放、高效、

亲和的整体品牌形象；

经营型创造性地运用CPM特有的经营型物业管理模式，完善

综合配套服务，实现机关新大院物业功能的全面发挥。

我们的管理方式由组织机构、运作系统.信息系统和管理机制四

部分构成。

(-)组织机构

1.在单一业主的综合型物业中，组建管委会有利于物业管理工

作的顺利开展。

2.管理处接受机关新大院管理委员会、市机关事务管理局的领

导和市房地产管理局的业务指导。

3.机关新大院管理处作为CPM专门机构，财务相对独立，在

CPM的授权下，履行〃**市委市政府机关新大院物业管理委托合同〃

中规定的权利、义务和责任。

4.管理处实行公司领导下的管理处主任目标责任制。管理处内

部实行垂直领导。

5.组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。

图2.1组织机构图

（）运作程序

1.整体运作流程

图2.2整体运作流程图

(1)整体运作流程的设计原则是全面、高效合理，功能无缺

项，管理无盲点。

(2)整体运作流程的具体运行，按£09000质量保证体系要求

运作。

(3)重视后续工程控制确保机关新大院整体形象和管理档次。

2.内部运作流程：

图2.3内部运作流程图

(1)操作层专设客户服务中心，24小时担负统一指挥、协调工

作，处理日常管理事务和紧急事项。

(2)设立值班主任制。由各部门部长、管理处正、副主任轮值

负责，坚持每天工作早会，一般问题不过夜。

(3)实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、

意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果,

确保问题解决、用户满意。否则，管理处对此将视为服务质量不合格

项，按相应规定处理。

（三）信息系统

1.坚持管理处正、副主任每季安排专门的用户专访，每月随机访单

位不少于十家，收集用户要求、意见、建议或投诉。

2.管理处员工日常随机访征询意见是最重要的沟通渠道。

3.管理处每月向机关新大院管委会和机关事务管理局作正式汇报彳正

询各方面意见和建议。

4.坚持每季组织一次用户座谈会，广泛了解机关各部门、职工对物业

管理服务的需求。

5.强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足用户服务需

求。

（四）管理机制

1.实行目标管理责任制

现代科学管理包括基础管理、职能管理和战略管理三个层次，激

烈的市场竞争又催生出新一代前沿管理理论，如全新的人力资源管理

理论、激励理论，企业再造（业务流程重组X管理创新理论、学习

型组织（第五项修练）以及顾客导向概念等。这些崭新的管理理论核

心内涵都体现在重视客户需求、重视人的因素和组织效率。

CPM奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管理因素，并在管

理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标管理

责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要

措施，收到了积极效果。目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、

经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导

集体，并赋予相应的权力，同