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商业银行房地产贷款风险管理指引（2026年修订版）

第一章总则

一、指引目的

为规范商业银行房地产贷款业务经营，防范化解房地产领域信用风险、市场风险与操作风险，保障信贷资产质量稳定，根据《中华人民共和国商业银行法》《商业银行金融资产风险分类办法》（2023年第1号）及人民银行、金融监管总局关于房地产融资的最新政策要求，制定本指引。

二、适用范围

本指引涵盖商业银行向房地产开发企业、建筑业企业发放的开发贷款，向自然人发放的个人住房贷款，以及向持有经营性物业的企业法人发放的经营性物业贷款等全部房地产相关信贷业务，适用于境内依法设立的商业银行各级机构。

三、核心原则

审慎性原则：以风险可控为前提，严格执行贷款审批标准，对存在不确定性的项目实行“下限管理”，如经营性物业贷款额度原则上不超过物业评估价值的70%。

全流程原则：构建“贷前精准准入-贷中动态监测-贷后风险处置”闭环体系，实现风险的早识别、早预警、早化解。

分类施策原则：区分开发贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款等不同类型，结合项目属性、借款人资质制定差异化风控标准。

合规性原则：严格遵守房地产融资集中度管理、用途管控等监管要求，确保业务开展符合市场化、法治化原则。

第二章贷前风险管理：源头防控与精准准入

一、借款人资质核查体系

（一）企业类借款人（房地产开发、建筑企业）

核心资质审查：核查营业执照、房地产开发资质证书（三级及以上优先准入）、项目开发合规文件（土地证、建设用地规划许可证等“五证”齐全），对承贷物业要求产权清晰、无复杂债权债务关系。

财务能力评估：采用“偿债能力-现金流-负债结构”三维模型，要求资产负债率不超过85%，近3年经营性现金流净额持续为正，剔除预收款后的资产负债率不超过70%（参考房企融资“三道红线”核心指标）。

信用与合作记录：通过征信系统、行业黑名单核查违约记录，对存在“挪用贷款、逃废债务”等行为的企业实施永久禁入；优先准入近5年无不良合作记录的优质房企。

（二）个人类借款人

还款能力验证：以“月还款额/家庭月收入≤50%”为核心阈值，核查收入证明、银行流水、纳税记录等原始凭证，对自由职业者采用“近3年平均收入×70%”测算还款能力。

信用状况筛查：征信报告存在“逾期超过90天、累计逾期6次以上”的直接拒贷；对存在关注类贷款的，需追加20%以上的首付比例或提供额外担保。

购房真实性核查：通过不动产登记部门核验购房资格，对“无真实购房需求、多人联合购房且关系不明”的异常申请启动穿透式调查，防范投机性购房贷款。

二、项目风险准入标准

（一）开发项目准入

区位与市场评估：聚焦人口净流入城市、核心城区项目，要求项目周边3公里内配套成熟；通过“区域去化率×价格波动指数”评估市场风险，去化率低于60%的项目审慎介入。

资金与进度管控：项目自有资金比例不低于30%（需提供资金来源证明），禁止以贷款资金充抵自有资金；要求项目已开工且进度达25%以上，避免介入“烂尾风险”项目。

（二）经营性物业项目准入

物业属性限制：仅限商业综合体、写字楼、酒店等商业性房地产，不包括商品住房、租赁住房；要求物业已竣工验收、办妥不动产权证并投入运营满1年。

经营能力要求：近1年物业出租率不低于80%，核心租户（占租金收入30%以上）剩余租期不低于5年；第一还款来源须为物业经营收入，且覆盖贷款本息的1.2倍以上。

三、担保与抵质押管理

抵押品准入：以项目土地使用权、在建工程或已建成物业作为抵押，由2家以上第三方评估机构联合评估价值，取较低值作为抵押额度测算依据，抵押率最高不超过70%。

“期转现”专项管控：建立期房抵押“项目沙盘”，按房屋交付时间轴制定办证督促方案，联合开发商开展驻场服务，确保交房后6个月内完成正式抵押登记；对逾期未办证的，暂停发放剩余贷款并收取违约金。

增信措施补充：对高风险项目要求开发商股东提供连带责任保证；引入专业担保公司的，需核查担保公司代偿能力（注册资本不低于5亿元、代偿率低于3%）。

第三章贷中风险管理：动态监测与实时预警

一、资金用途全流程管控

支付方式监管：采用“受托支付为主、自主支付为辅”模式，开发贷款按“工程进度、材料采购合同”分期支付，直接划付至施工方、供应商账户；个人住房贷款直接划付至开发商账户，杜绝资金挪用。

用途穿透式核查：每季度抽取30%的贷款项目开展资金流向追溯，通过比对合同、发票、资金流水，核查是否存在“贷款流入股市、用于购地、置换股东借款”等违规行为；发现违规的立即停止放款并要求收回已放资金。

账户闭环管理：经营性物业贷款需开立专门资金管理账户，物业