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借名购房协议书

在当前的房地产市场环境下，由于购房资格、贷款政策、税费负担、家庭资产配置等多种因素的考量，“借名购房”现象并不鲜见。所谓借名购房，是指实际购房人（通常称为“借名人”）因某种原因无法或不便以自己的名义购房，而借用他人（通常称为“出名人”）的名义签订购房合同、办理产权登记，但房屋的实际出资、占有、使用、收益等权利均归属于借名人的行为。

然而，这种模式游离于政策边缘，潜藏着诸多法律风险与实际操作中的不确定性。在决定采取这一方式之前，务必对相关风险有清醒认知。本文旨在从实务角度，阐述借名购房协议书的核心内容与撰写要点，以期为有此需求的人士提供一份相对严谨的参考框架。需要特别强调的是，即便协议条款再完善，也无法完全规避所有潜在风险，强烈建议在签署任何法律文件前咨询专业律师的意见。

一、借名购房的风险警示：为何一份严谨的协议至关重要？

在深入探讨协议条款之前，必须首先明确借名购房行为本身所伴随的风险，这是理解协议重要性的前提：

1.对借名人而言：出名人可能反悔主张房屋所有权；出名人若陷入债务纠纷，房屋可能被查封、拍卖；出名人擅自处分（出售、抵押）房屋；政策变动导致无法实现过户等。

2.对出名人而言：可能影响其自身购房资格、贷款额度及利率；房屋若发生事故，可能承担相应法律责任；借名人若未能按时偿还贷款，可能影响出名人征信记录等。

一份内容全面、约定清晰、权责明确的借名购房协议书，是在发生争议时，证明借名事实、出资情况、房屋实际权利归属的重要证据，能够在一定程度上降低风险，保护双方（尤其是借名人）的合法权益。

二、借名购房协议书的主要内容与撰写要点

一份规范的借名购房协议书应至少包含以下核心要素：

（一）协议主体的明确与基本信息

协议的开头部分，应清晰列明协议双方当事人的基本信息，包括：

*借名人（实际购房人）：姓名、身份证号码、住址、联系电话。

*出名人（名义购房人）：姓名、身份证号码、住址、联系电话。

**要点*：信息务必准确无误，身份证号码是身份识别的关键。若出名人已婚，其配偶是否作为共同出名人签署协议，需要审慎考虑。若其配偶未签署，建议在协议中明确其配偶知晓并同意该借名事宜，或通过其他方式取得其配偶的书面确认，以避免后续配偶以不知情为由主张权利。

（二）核心事实的清晰陈述

此部分旨在阐明借名购房的背景、原因及基本事实：

*借名购房的缘由：简要、真实地说明借名购房的原因，例如“因借名人不具备某地购房资格”、“因借名人当时信贷记录问题无法获得优惠贷款利率”等。

*房屋基本情况：明确约定拟购买房屋（或已购买房屋）的具体信息，包括但不限于：房屋坐落位置、建筑面积、房屋用途、不动产权证号（若已办理）或商品房买卖合同编号等。

*购房合同的签订：明确是以出名人名义与开发商（或二手房卖方）签订《商品房买卖合同》（或《存量房买卖合同》）。

（三）房屋权属的核心约定

这是借名购房协议的灵魂条款，必须明确且无歧义：

*实际权利归属：明确约定该房屋的实际所有权人（包括占有、使用、收益、处分权能）为借名人。出名人仅为名义上的登记权利人，不享有任何实际的物权权利。

*登记的性质：阐明将房屋登记在出名人名下，仅为满足购房政策或贷款所需的名义登记，不代表真实的权利状态。

（四）出资的明确约定

资金来源是证明实际权利归属的关键，必须详细列明：

*总购房款及各项税费：明确房屋的总价款、已支付款项、尚需支付款项，以及办理购房、贷款、过户等过程中所产生的各项税费（契税、印花税、维修基金、中介费等）的承担方式。

*出资主体：清晰约定上述所有款项均由借名人实际全额出资。

*付款方式：详细描述资金支付路径。例如：借名人将购房款直接支付给出名人指定账户，再由出名人支付给开发商/卖方；或借名人直接将款项支付至开发商/卖方账户，并注明款项性质；或通过借名人的银行卡直接刷卡支付等。务必保留所有支付凭证（银行转账记录、POS机小票、收据、发票等），并约定这些凭证由借名人保管。

*贷款的偿还：若房屋存在按揭贷款，必须明确约定该贷款的实际还款义务由借名人承担。借名人应按时将每期还款金额足额支付给出名人（或直接存入还款账户），并保留相关支付凭证。因未按时还款导致出名人征信受损或产生其他损失的，借名人应承担赔偿责任。

（五）房屋的占有、使用与管理

*交付与占有：约定房屋交付后，由借名人实际占有、控制和使用。

*装修与维护：房屋的装修、修缮、维护等事宜及相关费用由借名人负责和承担。

*租金收益：若房屋用于出租，租金收益归借名人所有。

（六）房屋的处分权（尤其是过户）

这是借名人实现其最终权利的关键条款：

*借名人的处分权：明确借名人有权决定房屋的出售、抵押、赠与等处分行为，出名人应