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物业管理服务合同

一、合同主体：明确权利义务的归属

物业管理服务合同的主体是合同权利的享有者和义务的承担者，其合法性与适格性是合同有效的前提。

1.甲方：业主或业主大会/业主委员会

通常情况下，物业服务合同的甲方为业主大会选举产生的业主委员会，代表全体业主的共同意志。在业主委员会成立之前，可由建设单位（开发商）作为甲方签订前期物业服务合同，但该合同效力将随业主委员会成立并签订新的物业服务合同而终止。业主作为个体，是物业服务的最终消费者和合同权利的最终享有者，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。

2.乙方：物业服务企业

乙方必须是依法设立、具备独立法人资格，并取得相应物业服务资质的企业。业主方在选聘时，应仔细审查其营业执照、资质证书、专业人员配备及过往业绩等，确保其具备提供约定服务的能力。

二、合同核心内容：清晰界定服务边界与标准

合同的核心内容在于明确物业服务的范围、标准、期限、费用以及双方的权利义务，这是衡量服务质量、解决日后纠纷的主要依据。

1.服务范围与质量标准

这是合同中最为关键的部分，需要尽可能详尽、具体地约定。通常包括：

*公共区域清洁卫生服务：如楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、园区道路、垃圾收集与清运等的清洁频率和标准。

*公共秩序维护与安全防范服务：如门岗值守、园区巡逻、监控系统运行、消防设施维护、车辆停放管理等。需明确安保人员的配备、巡逻次数、应急处理预案等。

*公共绿化养护服务：如草坪修剪、灌木整形、花卉养护、病虫害防治、灌溉等。

*公共设施设备的日常运行、维护和管理：如供水供电系统（二次供水）、供暖系统、电梯、消防系统、排水系统、路灯、公共文体设施等。需明确维护保养的周期、标准及小修、中修、大修的界定与责任划分。

*车辆停放管理服务：包括停车位的规划、车辆进出管理、停车费的收取与使用等。

*其他特约服务或增值服务：如代收代缴费用、家政服务、社区文化活动组织等，需明确服务内容、收费标准及双方权利义务。

服务标准的描述应尽可能量化或具有可操作性，避免使用“良好”、“及时”等模糊词汇。

2.服务期限

合同应明确约定服务的起止时间。前期物业服务合同期限一般不宜过长，待业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或另行选聘。对于定期合同，应约定合同到期前的续约程序或重新选聘的启动时间。

3.服务费用

*收费标准：明确物业管理服务费的具体标准（如按建筑面积每平方米每月多少元），以及停车费、广告费、场地占用费等其他费用的收取标准。

*收费方式与周期：如按月、按季度或按年收取，以及具体的缴费时间。

*费用构成与用途：说明物业费的构成，如人员工资、清洁物料、能耗、维修养护费用等，并明确其主要用途。

*费用调整机制：约定物业费调整的条件、程序和方式，通常需经业主大会表决通过。

*违约责任：业主逾期缴费的违约责任，以及物业服务企业未达标准时的费用处理方式。

4.双方的权利与义务

*业主方的权利：享有接受约定服务的权利、对物业服务质量进行监督的权利、对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况的知情权和监督权、参加业主大会并行使投票权等。

*业主方的义务：按照合同约定按时足额缴纳物业服务费用、遵守管理规约和小区规章制度、爱护公共财物、配合物业服务企业的管理服务工作等。

*物业服务企业的权利：按照合同约定收取服务费用、根据合同和管理规约对物业实施管理、制止业主违反管理规约的行为等。

*物业服务企业的义务：按照合同约定提供质价相符的服务、定期向业主公布物业服务费用收支情况、接受业主和业主委员会的监督、配合政府相关部门的工作等。

5.物业的承接查验

这是前期物业服务合同尤为重要的一环，也是避免日后纠纷的关键。合同应约定物业承接查验的主体、范围、标准、程序、发现问题的整改责任以及查验记录的确认等。对于业主大会选聘的物业服务企业，也应与原物业服务企业和业主委员会共同进行物业共用部位、共用设施设备的查验交接。

6.违约责任

合同应对双方可能出现的违约行为及其应承担的责任作出明确约定。

*物业服务企业违约：如未能按约定提供服务、服务质量不达标、擅自提高收费标准、擅自处分业主共有财产等，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，业主有权要求减免相应费用或解除合同。

*业主违约：如未按时缴纳物业费、违反管理规约损害公共利益或他人利益等，物业服务企业有权要求限期改正、追缴费用并收取违约金，情节严重的可通过法律途径解决。

违约责任的约定应具体、明确，具有可操作性。

7.合同的变更、解除与终止

约定在何种情况下可以变更或解除合同，如双方协商一致、一方严重违约、不可抗力等。合同终止时，物业服务企业应按照规定办理物业交接手续，移交相关