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房屋租赁中“承租人优先购买权”的适用案例

引言

在房屋租赁关系中，“承租人优先购买权”是一项重要的法律制度，旨在平衡出租人与承租人的利益，既保障出租人对房屋的处分权，又避免承租人因租赁关系终止而失去稳定的居住或经营场所。这一权利自法律明确规定以来，在司法实践中引发了大量争议，也涌现出许多典型案例。本文通过梳理相关法律条文，结合具体案例，深入探讨承租人优先购买权的适用场景、行使条件及权利限制，为理解这一制度提供实践参考。

一、承租人优先购买权的法律基础与核心要义

（一）法律条文的历史沿革与现行规定

我国关于承租人优先购买权的法律规定经历了从分散到统一的过程。早期《合同法》第230条首次以法律形式明确：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”随着《民法典》的施行，该制度被整合至第726条，内容进一步细化为：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

这一修订不仅保留了“同等条件”“合理通知期限”等核心要素，还新增了共有人优先购买权、近亲属交易的例外情形，以及承租人“十五日沉默视为放弃”的规则，使制度更具可操作性。

（二）制度设计的立法目的

承租人优先购买权的设立，本质上是对“买卖不破租赁”原则的延伸保护。租赁关系中，承租人基于对房屋的持续占有使用，可能形成稳定的生活或经营依赖（如家庭长期居住、商铺装修投入）。若出租人随意转让房屋，新所有权人可能要求承租人搬离，导致承租人权益受损。因此，法律通过赋予承租人“同等条件下优先购买”的权利，既尊重了出租人对房屋的处分自由，又为承租人提供了“留居”的机会，体现了对弱势方的倾斜保护。

同时，这一制度也有助于维护交易秩序。通过要求出租人履行通知义务，避免“暗箱操作”，确保承租人有机会参与交易，防止出租人通过虚假交易规避优先购买权，从而保障市场交易的公平性。

二、典型案例中的权利适用与争议焦点

（一）案例一：出租人未履行通知义务，承租人主张优先购买权获支持

某市曾发生一起纠纷：张某将自有房屋出租给李某经营奶茶店，租赁合同约定租期5年。租赁期第3年，张某因急需资金，未通知李某便与王某签订房屋买卖合同，约定以80万元价格转让，并办理了过户手续。李某得知后，以“未履行通知义务”为由起诉，要求确认张某与王某的买卖合同无效，并主张自己以同等条件购买房屋。

法院审理认为：根据《民法典》第726条，出租人出卖租赁房屋时，负有“合理期限内通知承租人”的义务。张某未通知李某即转让房屋，侵犯了李某的优先购买权。尽管王某已办理过户登记，但优先购买权属于债权性质的请求权，不影响合同效力（合同有效），但李某作为承租人可主张在同等条件下（80万元）优先购买。最终，法院判决李某享有以80万元购买该房屋的权利，张某需配合办理过户手续。

此案的关键在于，优先购买权的行使并不直接导致原买卖合同无效（因王某作为买受人无过错时，合同仍有效），但承租人可通过主张权利“介入”交易，实现“同等条件下优先取得”的目的。

（二）案例二：“同等条件”的认定标准引发的争议

另一案例中，承租人陈某租赁赵某的商铺用于经营文具店。赵某拟将商铺以“100万元现金+承担原租赁合同中出租人义务”的条件转让给第三人钱某。陈某得知后，表示愿意以100万元现金购买，但拒绝承担原租赁合同义务（如维修房屋）。赵某认为陈某未满足“同等条件”，故拒绝其购买请求。陈某起诉主张优先购买权。

法院经审理认为：“同等条件”不仅包括价格，还应综合考虑支付方式、履行期限、附加义务等影响出卖人利益的因素。赵某与钱某的交易中，“承担原租赁合同义务”是重要条件——钱某接手后需继续履行维修等义务，减少了赵某的后续责任；而陈某仅支付现金却拒绝承担义务，实质降低了交易对赵某的价值。因此，陈某未满足“同等条件”，其优先购买权主张不成立。

此案揭示了“同等条件”的复杂性：实践中需从出卖人的角度，判断各项交易条件是否对其利益产生实质影响，而非仅看表面价格。

（三）案例三：承租人“合理期限”内未回应，视为放弃权利

孙某租赁周某的住宅用于家庭居住，租期10年。租赁期第5年，周某计划移民，通知孙某“房屋以200万元出售，你若购买需在30日内答复”。孙某收到通知后未作任何表示，30日后周某将房屋卖给李某。孙某得知后反悔，以“未明确放弃”为由主张优先购买权。

法院认为：《民法典》规定“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃”。周某给予孙某30日答复期（长于法定15日），已充分保障其权利。孙某在30日内未作回应，应视为放弃优先