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后湖地块工程周边市场调研报告

地理位置及产业结构：

后湖位于汉口东部，属于今后汉口三个综合组团之一。〔汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。〕

确立21世纪以高新技术产业为主导

区域形象

整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、等随地块开发跟进较慢；

交通条件一般，目前仅706路公交车通过；

在人们心目中属于城乡结合带〔后湖乡〕

通过两年房地产的开发，局部中档住宅小区的建设区域印象有所改瞧。

销售状况：

销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。

销售率一般未能到达理想水平，进伙时期一般楼盘销售率在60-70%左右

媒体关注度较高，

户型分析：

需求的户型要紧以三房、二房、复式为主

要紧销售户型与需求特性相吻合，要紧集中在中等面积的三房

小面积住宅市场认可度较差

户型设计对南北通透、方正有用要求较高

多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析：

对后湖片区的楼盘来讲，集中在多层一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛〞

客户群分析：

要紧为车行半小时范围内居住或工作中高收进者为要紧消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多

要紧来自江岸，局部江汉，少量来自其他地区

30-40岁年龄段人群为消费主体。

都市

后湖三大居住组团之一，密度到达300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的局部居住新区大气质量到达国家一级标准。〔武汉居住区中最好的〕

操纵都市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区〔武汉居住区中最好的〕

中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。

开发规模

后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开工程和几个盘的后续开发，需求量呈上涨趋势，

片区竞争格局

汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前要紧集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都特别大。

各片区要紧楼盘列举：

后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开工程〔未开工〕

金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭

杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区

常青片区：常青花园十二期、十四期

解放公园西北湖

解放公园

西北湖

金融一条街

后湖片区

常青片区

金银湖片区

杨叉湖片区

张公堤

开展大道

大批国家机关

竞争片区比立表

比立工程

后湖

金银湖

杨叉湖

常青

目前片区集中均价

多层1800，小高层2200

多层1600-2300

多层2000，小高层2500

多层1800

市政配套

较差

较差

较好

稍好

商业配套

较差

较差

较好

梢好

距市中心距离

较近

特别远

较近

较远

交通

交通线路少，轻轨、地铁未通过

通轻轨，目前交通线路少

交通线路较多

通地铁、轻轨？？/，

景瞧

无景瞧资源

金银湖

无

无

区域形象

新兴片区，城乡结合带向中高档住宅区过渡

新兴片区中高档住宅区

相比属于旧城改造

最早的目前较成熟的中低档住宅区

开展前景

临科技园，大型综合居住组团

环湖中高档居住组团

开发潜力较小

已成型，建设用地减少

综合评价

后湖在目前的片区比立中不占优势；

片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可；

工程的脱颖而出要紧要依靠工程本身。

竞争工程比立

区域内：后湖生态花园、城开工程、世纪家园

区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园

注：万科四季花城与城开工程价格属于预估，城开工程含300-400元/平方米左右的装修

评价：本工程在后湖片区除价格不占优势外，与大多工程相比优势明显，有超出一个层面的可能。

与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升；

与区域外楼盘相比，不占明显优势，要紧优势为地段、小区环境；

地段的优势是不可替代的，本工程距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚拢区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼的重要缘故。

同层面要紧竞争对手锁定：万科四季花城、城开工程、常青花园、阳光花园

综合品质低品质高价格高品质高价格高品质低价格低品质低价格?

综合

品质

低品质高价格

高品质高价格

高品质低价格

低品质低价格

?

万科四季花城

新华家园

城开工程〔不含装修价格〕

工程二期阳光花园

工程二期

常青花园

恒星园一期

后湖生态花园

世纪家园

重点工程比立分析

在我们圈定的要紧竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比立高的平台上来瞧咨询题，以确保我们的工程的成功。

工程

万科四季花城

东方恒星园二期

比立分析〔以万科工程为