基于权益分配思路的划拨土地使用权权益价格评估体系构建与应用研究.docxVIP

基于权益分配思路的划拨土地使用权权益价格评估体系构建与应用研究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

在我国独特的土地制度体系下，划拨土地使用权占据着举足轻重的地位。自建国以来，为了满足国家重点项目建设、城市基础设施建设以及公益事业发展等需求，大量土地以划拨方式供应。例如，城市中的学校、医院、政府机关等用地，大多是通过划拨取得。随着我国市场经济的蓬勃发展，土地作为一种关键的生产要素，其市场价值日益凸显。划拨土地使用权在经济活动中的流转现象愈发频繁，涵盖了企业改制、资产重组、抵押融资以及土地收储等诸多领域。

当前针对划拨土地使用权权益价格的评估方法，却存在着诸多不足之处。传统评估方法往往过度依赖市场交易案例，然而，由于划拨土地使用权交易市场的活跃度较低，公开的交易案例数量稀少，这就导致在运用市场比较法时，难以获取足够数量且具有可比性的案例，进而使得评估结果的准确性大打折扣。部分评估方法对土地收益的测算不够精准，未能充分考虑到土地增值收益的复杂性和多样性。土地增值收益可能源于土地用途的变更、周边基础设施的改善以及经济发展带来的土地需求增加等多种因素。若在评估过程中无法全面、准确地考量这些因素，就会导致评估结果与土地的实际价值产生较大偏差。

鉴于上述问题，深入研究基于权益分配思路的划拨土地使用权权益价格评估方法显得尤为必要。这种全新的评估思路，旨在打破传统方法的局限性，更加科学、合理地反映划拨土地使用权的权益价值，为土地市场的健康发展提供坚实的支撑。

1.1.2研究目的

本研究的核心目的在于构建一套更为科学合理、切实可行的划拨土地使用权权益价格评估方法。这套方法能够精准地反映土地的实际价值，充分考虑到土地所有者、使用者以及其他相关权益主体在土地权益分配中的合理诉求。通过深入剖析划拨土地使用权在不同经济活动中的权益特征，结合权益分配理论，创新评估思路和方法，克服传统评估方法的缺陷，使评估结果更加贴近市场实际情况，为土地交易、资产处置、抵押融资等经济行为提供可靠的价格参考依据，保障各方权益的公平实现，促进土地资源的优化配置和高效利用。

1.1.3研究意义

从理论层面来看，本研究有助于进一步完善土地估价理论体系。传统的土地估价理论在应对划拨土地使用权这种特殊的土地权益类型时，存在一定的局限性。通过引入权益分配思路，深入探讨划拨土地使用权权益价格的形成机制和影响因素，能够丰富土地估价理论的内涵，拓展其研究边界，为土地估价领域提供新的研究视角和方法，推动土地估价理论的不断发展和创新。

在实践方面，准确评估划拨土地使用权权益价格具有不可忽视的重要性。在土地市场交易中，合理的评估价格能够为交易双方提供明确的价格参考，增强交易的透明度和公正性，降低交易风险，促进土地资源的顺畅流转和优化配置。对于政府而言，科学的评估结果有助于制定更加合理的土地政策，加强对土地市场的宏观调控，保障土地资产的保值增值，提高土地利用效率，推动城市的可持续发展。在企业改制、资产重组等经济活动中，准确评估划拨土地使用权权益价格能够合理确定企业资产价值，保障企业和投资者的合法权益，为经济结构调整和产业升级提供有力支持。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

国外土地评估理论和方法发展较为成熟，在土地价值评估中，普遍采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等经典方法。这些方法基于完善的市场经济体制和活跃的土地交易市场，能够较为准确地反映土地的市场价值。在一些发达国家，如美国、英国等，土地评估体系高度市场化，评估机构独立运作，评估过程严格遵循相关准则和规范。美国的土地评估注重对土地收益的分析，通过对土地未来收益的预测来确定土地价值；英国则强调市场比较法的应用，通过对类似土地交易案例的比较和分析来评估土地价格。

针对类似于我国划拨土地使用权的权益评估，国外虽无完全对应的概念，但在土地权益多元化和特殊土地权益评估方面有相关研究。在土地租赁权益评估中，会考虑土地所有者和使用者之间的权益分配关系，通过分析租金水平、租赁期限等因素来确定租赁权益的价值。在一些国家的公共土地利用中，也会涉及到对土地权益的分配和评估问题，关注如何在保障公共利益的前提下，合理确定土地使用者的权益价值。国外的研究为我国划拨土地使用权权益价格评估提供了一定的借鉴思路，如注重市场因素的考量、完善评估数据的收集和分析等。

1.2.2国内研究现状

国内对于划拨土地使用权权益价格评估方法的研究经历了一个逐步发展的过程。早期主要借鉴国外的评估方法，并结合我国土地制度的特点进行应用和调整。随着我国土地市场的不断发展和完善，学者们开始深入研究适合我国国情的划拨土地使用权评估方法。在研究过程中，逐渐形成了多种评估思路，包括基于成本的评估方法，通过计算土地取得成本、开发成本等费用来确定划拨土