房地产中介合同风险防范手册.docxVIP

房地产中介合同风险防范手册

引言

房地产交易因其标的额大、流程复杂、涉及法律法规众多，历来是风险高发领域。而中介合同作为连接买方、卖方与中介机构的桥梁，其条款的严谨性与公平性直接关系到交易的顺利进行及各方权益的保障。本手册旨在结合实践经验，为广大购房者、售房者梳理在签署和履行房地产中介合同时可能面临的各类风险，并提供具有操作性的防范建议，以期帮助交易各方规避陷阱，维护自身合法权益。

一、事前防范：审慎选择与信息核实

在与中介机构建立服务关系之初，审慎的选择和全面的信息核实是风险防范的第一道防线。

（一）中介机构的筛选与核查

切勿轻信中介的口头承诺或华丽宣传，应主动对其进行多方考察：

1.资质审查：核实中介机构是否具备合法的营业执照和房地产经纪机构备案证明。可通过当地住建部门或房地产中介行业协会的官方渠道查询其备案信息及是否有不良记录。

2.口碑与信誉：通过网络评价、亲友推荐、实地走访等方式，了解中介机构的市场口碑、服务质量及过往纠纷情况。优先选择经营规范、信誉良好的中介。

3.从业人员专业度：关注中介服务人员是否持有有效的房地产经纪人执业资格证书或备案证明，其对交易流程、相关法律法规的熟悉程度，以及沟通表达能力和职业操守。

（二）房源信息的真实性核验

对于卖方而言，应确保向中介提供的房源信息真实、准确；对于买方而言，则需对中介推介的房源信息保持理性判断：

1.产权状况：这是核心中的核心。务必要求中介提供并核实房屋权属证明（如不动产权证），确认产权人信息、房屋性质（商品房、经济适用房等）、是否存在抵押、查封、共有等权利限制情况。必要时，可自行或委托中介到不动产登记部门查询房屋权属登记信息。

2.房屋实际状况：实地查看房屋的结构、朝向、装修、设施设备、小区环境等是否与中介描述一致。了解房屋是否存在漏水、墙体开裂等质量问题，以及是否有噪音、污染等不利因素。

3.重要信息披露：包括房屋建成年代、是否发生过非正常死亡事件、是否存在欠费（水、电、气、物业费等）等可能影响交易决策的信息，应要求中介如实告知并在合同中明确。

（三）明确自身需求与预算

在开始交易前，买方应明确自己的购房需求（如户型、面积、地段、配套等）和预算范围，避免在中介的诱导下超出自身能力或购买非心仪物业。卖方则应合理评估房屋价值，设定心理价位。

二、事中防范：合同条款的细致审核与谈判

合同是界定各方权利义务的唯一依据，签署前务必逐字逐句仔细阅读，对模糊不清、表述不明或不公平的条款，要勇于提出质疑并要求修改。

（一）合同主体与中介服务内容

1.当事人信息准确：合同中买方、卖方、中介方（通常为中介机构，而非个人）的全称、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系方式等信息必须准确无误。

2.服务范围清晰：明确中介提供的具体服务内容，例如是否仅提供居间服务，还是包含协助办理贷款、过户、物业交接等。避免中介承诺过多但合同中不体现，或实际服务与承诺不符。

（二）核心交易要素的明确约定

1.房屋基本情况：房屋地址、产权证号、建筑面积（以产权证为准）、房屋用途、结构等描述必须与权属证明一致。

2.交易价格与付款方式：

*房屋总价：大小写必须一致，明确是否包含装修、家具家电等。

*定金：金额、支付时间、方式，以及定金罚则的适用条件。

*首付款：金额、支付时间、方式（如资金监管）、支付条件。

*贷款：如涉及按揭贷款，应明确贷款金额、贷款银行（如有约定）、批贷时限、无法获批贷款的处理方式。

*尾款：金额、支付时间、方式及条件（如房屋交付后、过户完成后）。

3.税费承担：明确各项税费（契税、个人所得税、增值税及附加、中介费等）的具体承担方，避免后期因税费产生争议。

4.房屋交付：约定交付时间、交付标准（如毛坯、简装、精装，以及设施设备清单）、水电气物业费结算方式、房屋维修基金过户等。

5.户口迁移：如涉及户口问题，应明确卖方迁出户口的时限及违约责任。

（三）中介费用的约定

1.收费标准与金额：明确中介费的计算基数（通常为房屋成交价）、费率、具体金额（大小写）。

2.支付方：是买方支付、卖方支付还是双方共同支付。

3.支付时间与条件：是签订购房合同时支付、过户完成后支付，还是分阶段支付？支付条件必须清晰，避免提前支付全部费用后中介服务打折。

4.退费情形：明确在何种情况下（如交易未能成功、因中介原因导致合同无法履行等）中介费可以退还、部分退还或不予退还。

（四）违约责任条款的细化

这是合同的“牙齿”，必须具体、明确、可操作，避免笼统的“承担违约责任”。

1.各方违约情形：

*卖方违约：如拒绝出售、逾期交付、房屋产权瑕疵等。

*买方违约：如拒绝购买、逾期付款、贷款审批失败