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第一局部：市场营销环境分析

一、海口写字楼市场分析

海南写字楼市场的开展截至目前为止大致能够分为四个时期：第一个时期是方案经济下体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建的小办公楼；第二时期是建省后，随着改革开放外省企业大量进进海口，开始有现代概念的写字楼出现，亚希大厦、国际商业大厦、帝豪大厦、南洋大厦等写字楼的建成，许多公司进住办公，写字楼便有了特别大的市场；第三时期是房地产泡沫破灭后，由于大量烂尾楼是写字楼或商住楼，因此，从1994年后，纯商务写字楼就没有商家再投资了，局部新的商务办公进进黄金酒店、文华酒店等；第四时期是随着海南房地产市场再次升温，开发商瞧到高利润回报率，又开始兴建写字楼，如鸿联商务广场、国贸中心、星华国际大厦等。然而，总体而言，这些写字楼档次和功能配套普遍不高。

近年来，随着海南旅游业的逐步开展，海南国民经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，海口市的房地产业，包括住宅、商展、写字楼投资迅速增长，销售情况良好。旅游业对海南的经济开展有举足轻重的作用，然而，作为海南的支柱产业，海南经济开展逐渐转向工业领域。顺应海南经济转型的大趋势，工业的开展势必带动写字楼市场的开展。因此，岛内外许多企业纷纷转向或涉足房地产业，形成新一轮的海口房地产开发热潮。除新开发的商住房外，海南省政府出台了一系列优惠的政策来处置“半拉子〞工程，处置后的住宅及写字楼盘活转化房普遍价格较低，且大局部位置较好、交通便利，深受消费者及企业的青睐。

海南写字楼市场被激活后，目前要紧具有以下一些特点：

1、成长型企业主导写字楼市场

调查分析讲明，目前促使海口写字楼市场的开展形成新趋势的最终动力是成长型企业。成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场解脱了多年的低靡。

所谓成长型企业，要紧是指处于起步时期的中小型企业，企业规模不大，人员不多，资金实力有限。中等价位、中小户型的写字楼最符合他们的要求。

2、中档写字楼成为市场主力

海口写字楼的价格相对“平实〞，连续数年写字楼市场价格未有大幅的增长。据有关部门统计，今年前两季度写字楼价格均为元／m2，同比涨幅4.09％，而此前两年的增幅仅在１％左右。2004年开盘销售的写字楼要紧以中档价位为主，其中有相当局部写字楼售价几乎同住宅相当，而4000元－5000元／m2的价位在今年出炉的新盘中，几乎没有出现。

3、高性价比中小户型渐成主流

在价格“缩水〞的同时，写字楼的户型面积也“变小〞了。据调查发现，在海口目前的写字楼市场上出现了越来越多的小面积户型，单套户型在70－90m2；总价在30万－40万元的产品行外受到买家的青睐。现在市场上新推出的写字楼与以往的“顶级高档〞产品明显不同，尽大多数定位更为“有用〞的中档型，面积缩小、价格更低。尽管这一类型的写字楼价位较低，单户面积较小，但其品质并不逊色于以往的高档写字楼，开发商在电梯、内外装修、物业治理等软件方面的投进并许多于传统的写字楼。由此可见，在剧烈的市场竞争中单纯以价格取胜是不可能的，只有高性价比、高附加值的商品才能被市场认同。

4、国贸区写字楼价格高居不下

与中档价位写字楼成为市场主流同时出现的另一个现象是国贸商务区写字楼价格高于其他商务区域。国贸区域价格高居不下，要紧是因为局部老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜、以及国贸成熟的商贸气氛，因此，写字楼开展空间仍然是相当巨大的。

5、旧型高端写字楼多租少售

有高潮必有低谷。90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁时期。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之不，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下落趋势。

2004年可谓是海口写字楼市场的分水岭，通过对海口写字楼市场的调查发现，2004年度海口写字楼市场的开发量与销售量一扫数年前的颓势，出现了一系列新的市场动向和变化趋势，使写字楼市场具备了持续向好的根底和动力。总体而言，海口写字楼市场的整体状况是需求缺乏，缺少高档写字楼。在海南经济转行的背景下，海南写字楼市场宏瞧环境是好的。

二、工程分析

1、工程概况

“财宝中心〞位于海口市黄金地段——海秀东路与大同路交汇处。贯穿繁华商业零售区与文教生活区，东邻女的商业街、女的国际商城，与明珠广场、乐普生商厦、DC商业城、第一百货、泰龙城、中国银行等仅信步之隔。随着财宝大商区的开发，以财宝中心为中心，围绕四面分流行驶的新线路将缓解目前拥挤的交通秩序，形成义龙路通往大同路和海秀东路的必经之地，一条延展财宝与生活之路立即强势显现。财宝中心功能布局完善，不仅是一个单纯的写字楼，更是一个功能齐全，现代化的商务社区。

工程全然数据：

工程占地：13亩，共7800平方米

总建筑面积：49000平方米

车库面积：11000平方米，车位数量350个

人防面积：2000平方米

设备用