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物业治理参谋手册

名目

1.0人员构架及编制讲明

1.1架构编制讲明

1.2工作概况

1.3参谋工作周期

1.4初期参谋治理时期

1.5前期参谋内容细化及调整时期

1.6前期参谋建议实施时期

1.7全面物业治理参谋

1.8现场勘查

1.9例会

1.0人员架构及编制讲明

工程

工程治理

保洁治理

综合治理

财务治理

客服治理

档案行政治理

保安治理

架构编制讲明〔暂定人员〕

综合治理：

档案、行政治理：

工程治理：

财务治理：

客服治理：

保洁治理：

保安治理：

工作概况

依据物业的类型和特点，针对性地对治理模式提出优化方案，内容包括：初期参谋时期、前期参谋内容细化及调整时期、前期参谋建议实施时期、全面物业治理参谋四个时期。

1.3参谋工作周期：共一年

1.3.1初期参谋时期计：3个月

工程治理参谋内容计：2周

确立参谋内容计：1周

财务治理：3周

物业治理标准化文件：1周

1.4初期参谋时期

工程治理参谋内容

A工程图纸、资料收集

a)土建结构局部

◆主体结构、负载、功能、平安系数

墙体保温、外墙结构、防水、防火

内外交通设施、运输、通道设计、地下室构造

公共区域、物管区域、空间布局

门窗设计、进出进口

绿化带、浇灌系统

b)机电设备系统

综合布线系统

供电系统、照明系统

热通系统、楼层分布、管线预留口

给排水系统

楼宇自控系统

卫星通讯/接收系统

停车场治理系统

保安监控系统、门锁选择、门禁系统

消防监控系统、消防分区、消防通道

楼宇智能治理系统

电梯扶梯

B合理化建议

a)楼宇平安保障，包括硬件及软件措施两个方面，硬件即完善楼宇自动

化系统，软件即加强物业治理。

b)公共区域能源合理利用

墙体节能◆地处采热区的示范工程，必须严格执行建设部颁发的?民用建筑节

能设计标准〔采热居住建筑局部〕?和各地编制的实施细那么。◆地处非采热区，尤其是过渡地区的示范工程要求以外墙采取保温隔

热措施，以提高室内舒适度，落低防暑落温的能耗。◆应大量采纳夹芯保温、外保热和内保温的复合外墙，大幅度地落低

外墙的传热系数。重点开展高效的外保温复合外墙。◆采纳单一材料的节能外墙，应注重配套砌筑材料的防水、保温、粘

结等性能，以减少热应力和冷桥的出现。

门窗节能◆窗户要到达国家对节能窗的评价指标，应具有搞雨水渗漏、搞风压、

搞空气渗透和保温等四性。要大量彩门窗密闭材料和成套技术，有效地提高安装质量。

◆合理操纵窗墙比。示范工程中所有住宅外窗应一律采纳双层玻璃。

有条件的地区可采纳中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。◆应大量采纳尽热性能好塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。◆住宅分户门应具有防盗、隔声、保温、防火等性能。

屋面地面节能◆层面保温要求一般高于外墙。应推广采纳复合层面，其保温隔热材

料要求轻质高效，吸水率低，同时有一定强度。◆采热区楼板下方为室外或不采热的房间时，楼面应采取保温措施。◆采纳地面辐射供热技术的楼板必须采取有效的保温做法。

供热系统节能◆采纳以平衡阀及其专用智能仪表为核心的管网水力平衡技术，改善

供热质量，节约能源。集中采热系统应当使用双管系统。◆采纳热量按户计量及温度操纵调节装置，以到达改善住宅室内热环

境和节能的双重效果。应实行按热量收费。◆推广采纳高效节能散热器，充分发扬热效率。室外供热管道必须采

取保温措施，以减少热损失。◆积极在热通空调工程中引进热泵节能技术。推广小型节能高效集中

空调设备。

电气设备节能◆要求选用低耗能电气设备〔如可控硅调速节能电梯、节能变电器、

节能空调机等。〕◆大量采纳节能高效的新型灯具，淘汰过时的照明设备，公共区域必

须彩延时开关，减少无用电耗。

新能源利用◆积极扩大地下热能和冷能等可再生能源在示范工程中的应用水平和

规模。促进新能源实验基地的形成。◆利用并完善太阳能电池及热水提供技术，满足全天候使用要求。太

阳能利用系统设计应与主体工程设计同步进行，同步施工，集热器

与建筑物的屋面要有机结合，协调美瞧。◆推广热、电、冷联产供技术，积极利用工业废热向住宅提供采热空

调热源，利用垃圾资源化技术供热或发电。◆电力资源充足的地区，宜采纳以电为能源的低温辐射供热系统，并

可自行操纵供热温度，具有无污染，无噪音的优点。

c)环保及绿化努力方向

到达或超过?全国物业治理示范住宅小区〔大厦〕标准及评分细那么?、?济南市物业治理考核评选标准?〔住宅区〕?济南市文明住宅小区、文明住宅组团评选标准?及国家建设部和济南市有关的标准。

按国家，关于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，绿化覆盖率达100%，环境卫生、清洁满足率达95%以上。在小区内设置区域内平面示意图和各种导向牌、在要紧出进口设“热爱地球，关爱生命〞、“珍惜环境，保卫绿化〞、“青青小草，请加呵护〞、“尊老爱幼，人间美德〞、“进出车辆禁喊、减速〞等温