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点亮南城---方泽园工程筹划案

北京诚必达房地产经纪

2004年4月

名目

序言

上篇市场调研篇

第一局部：北京房地产市场分析

京地产近期相关政策

2003年市场分析

2004年地产市场趋向

第二局部：客户需求特点分析

客户需求心理分析

客户价值取向及消费特征

第三局部：方泽园工程区域市场

区域环境

地区内地产形势

第四局部：方泽园工程周边工程竞争态势分析

工程相关市场调研

户型比立

中篇：营销筹划篇

第一局部：关于方泽园工程数据、定位

方泽园工程的经济技术指标

方泽园工程SWOT分析

三、方泽园工程市场定位评估

四、工程主题定位

五、工程园林规化理念定位

六、方泽园工程目标客户形象定位

七、方泽园工程物业形象定位：

八、本工程价格定位策略：

第二局部：关于方泽园工程的推广策略

一、2004年年度营销推广总体目标

二、2004年营销战略要害因素

第三局部：方泽园工程营销开展策略

一、考虑因素

二、营销预备

三、产品竞争武器

第四局部：方泽园工程营销渠道分析及媒介建议

一、方泽园工程营销渠道分析

二、方泽园媒介选择建议

第五局部、方泽园工程广告公关ABC

一、品牌主题

二、形象代言人

三、整合诉求点——有效整合各方资源……

四、广告表现

第六局部、方泽园新闻、公关策略

一、系列新闻炒作

二、事件新闻炒作

第七局部、方泽园工程活动推广策略

一、新论坛

二、现场物业展示赠予方案

三、开盘酒会

四、业主沙龙

五、客户答谢联谊活动

下篇：销售执行篇

第一局部：工程销售体系整体思路

一、主题效劳思想

二、市场调研

三、产品定位

四、形象定位

五、推广策略与广告宣传

第二局部：方泽园工程工程销售方案排期

一、本工程全然销售数据指标

二、本工程销售方案排期

三、销控

四、各销售时期战略划分

六、工程部构成

七、效劳承诺及售后效劳

序言

从1999年-2001年北京房地产市场的概念运作到2002年工程实体化运作，再至2003年的品牌效劳运作来瞧，北京的房地产市场经历了一次质的转变过程。中国申奥与参加WTO的成功，令全国上下欢心鼓舞，政府增加1800亿巨额资金投进北京市开发的宏伟，更令房地产开发企业喜上眉梢。

关于2004年北京白热化的市场竞争状况，一些新工程的产品品质、运作思路、包装手法将会较2003年的产品有了长足进步，工程的运作更加趋于成熟化，单纯的概念运作显得特不薄弱，竞争乏力，必须同时使用整合、关注、细节等新的营销方式来确保销售。

上篇市场调研篇

第一局部：北京房地产市场分析

一、北京地产近期相关政策

1、2003年出台政策

2003年，国务院、国土资源部、建设部、北京市国土房管局等房地产行政主管部门陆续出台了一系列的文件和，一方面保证了我国房地产业朝着健康有序的方向开展，另一方面讲明政府各相关部门对房地产治理工作的重视程度。2003年出台的地产政策要紧集中在以下五个方面：

关注土地市场秩序的土地政策：45号文件关于国于土地使用权出让“挂牌〞招投标制度的整顿，明确要求各地操纵不墅用地，停止审批高档住宅工程用地；

标准金融市场的房地产金融政策：121号文件“加强房地产信贷业务治理的通知〞要求标准和严格贷款投向以及操纵土地储躲贷款的发放，它要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款治理，121号文件的出台在特别大程度上限制了局部资金紧张的开发工程的开展；随后为缓和市场的紧张，政府又出台了18号文件“促进房地产市场持续开展的通知〞，充分确信了房地产业关联度高，带动力强，差不多成功成为国民经济的支柱产业。

致力于标准住宅小区物业治理的政策：国家制定了相应的物业治理法，标准物业治理活动，维护业主和物业治理企业的合法权益，国务院公布的?物业治理?，标志着我国物业治理进进了法制化、标准化开展的新时期；

保卫消费者权益的商品房销售政策：在保卫购房者利益方面，最高人民法院公布了?关于审理商品房买卖合同纠纷适用假设干咨询题的解释?，北京市公布了?北京市都市房地产转让治理方法?，北京国土局公布了?关于外省市个人在京购房不再经审批的通知?等；

拆迁政策：要求以群众利益为先的拆迁方法及通知等；

2004年政策的调整

4号令：2004年初北京市出台了?关于停止经营性工程国有土地使用权协议出让的补充?(4号令)。4号令从2004年1月9日起，所有经营性工程的土地协议出让方式停止，并将全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。同时对33号令的以下经营性用地，需要办理国有土地使用权出让的，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开交易：1)绿化隔离地区建设工程用地；2)小城镇建设工程用地；3)开发带危改工程用地；4)国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技工程用地。4号令的公布将是土地交易走向市场化的标志，将吸引更多的优秀企