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XX物业工程部作业指导书

一、总则

1.1目的

为规范XX物业工程部（以下简称“工程部”）的日常作业行为，明确各岗位职责与工作标准，确保物业管理区域内公共设施设备的安全、稳定、高效运行，为业主及使用人提供优质、舒适的居住与办公环境，特制定本指导书。

1.2适用范围

本指导书适用于XX物业工程部全体人员的各项作业活动，涵盖设备设施的运行、维护、保养、检修及应急处理等工作。物业管理区域内所有公共机电设备、给排水系统、消防系统、强弱电系统、电梯设备、公共照明、环境卫生设施及房屋本体公共部分的维修养护，均需遵循本指导书的规定。

1.3基本原则

1.安全第一，预防为主：所有作业必须以保障人身和设备安全为首要前提，严格执行安全操作规程，加强预防性维护，消除安全隐患。

2.客户至上，服务为本：以业主及使用人的需求为导向，快速响应，及时处理，提供专业、高效、友善的服务。

3.专业规范，质量为先：严格按照国家及行业相关标准、规范进行作业，确保工作质量，延长设备使用寿命。

4.节能降耗，绿色运营：在设备运行和维护过程中，积极采用节能技术和方法，降低能耗与运营成本，践行绿色环保理念。

5.持续改进，追求卓越：定期对作业流程和效果进行评估，不断优化工作方法，提升团队专业素养和整体服务水平。

二、人员职责与基本素养

2.1岗位职责

（各岗位具体职责，如工程部经理、工程主管、运行技工、维修技工等，需根据物业实际编制和分工进行详细描述，明确其在设备管理、作业执行、安全监督、团队协作等方面的具体责任。此处略，实际编制时需细化。）

2.2基本素养

1.职业道德：爱岗敬业，诚实守信，廉洁奉公，保守秘密，具有强烈的责任心和事业心。

2.专业技能：具备相应岗位所需的专业知识和操作技能，熟悉所管设备的性能、原理及操作规程，持有相关从业资格证书者优先。

3.学习能力：积极学习新知识、新技术、新工艺，不断提升自身专业水平和综合素养。

4.规范意识：严格遵守公司各项规章制度及本作业指导书的要求，按流程作业，按标准验收。

5.安全意识：时刻将安全放在首位，熟悉安全操作规程，掌握基本的安全防护和应急处置技能。

6.服务意识：树立“以客户为中心”的服务理念，主动、热情、耐心地为业主及使用人提供服务。

7.团队协作：具备良好的沟通能力和团队合作精神，积极配合其他部门及同事完成工作任务。

8.仪容仪表：工作期间应按规定着装，保持整洁统一，精神饱满，举止得体。

三、作业管理

3.1作业计划与组织

1.年度计划：工程部应根据物业设施设备状况及年度预算，制定年度设备维护保养计划、节能改造计划、大中修计划等。

2.月度/周计划：根据年度计划分解，制定月度及周度作业计划，明确工作内容、责任人、完成时限和所需资源。

3.临时任务：对于突发故障、业主报修及其他临时性任务，应及时纳入工作安排，灵活调整作业计划。

4.作业准备：作业前，负责人应向作业人员明确工作任务、技术要求、安全注意事项，并检查所需工具、材料、备件是否齐全、完好。

3.2日常巡检与记录

1.巡检内容：按照既定的巡检路线和项目，对物业管理区域内的公共设施设备（如高低压配电、给排水泵、消防设施、电梯机房、空调机组、公共照明、门禁系统等）进行定期巡检。

2.巡检频次：根据设备重要程度和运行特性，设定合理的巡检频次（如每日、每周、每月）。

3.巡检记录：认真填写《设备巡检记录表》，详细记录设备运行参数、有无异常情况、发现的问题及处理意见。记录应清晰、准确、完整，签字确认。

4.问题处理：巡检中发现的一般问题应及时处理；无法当场处理的，应及时上报，并采取必要的应急措施，跟踪落实整改情况。

3.3维修保养作业

1.维护保养：严格按照设备维护保养计划及相关技术规范，对设备进行清洁、润滑、紧固、调整、防腐等预防性维护保养工作。

2.故障维修：接到报修或发现故障后，应立即组织人员进行排查，确定故障原因，制定维修方案，迅速实施维修，尽快恢复设备正常运行。

3.作业规范：

*作业前应设置必要的警示标识，采取安全防护措施（如断电、断水、挂牌上锁等）。

*严格按照设备操作规程和维修工艺进行作业，确保维修质量。

*作业过程中应保持现场整洁，避免对周边环境造成污染或影响。

*维修更换下来的废旧物料、零部件应按规定分类处理，不得随意丢弃。

4.作业记录：维修保养工作完成后，详细填写《设备维护保养记录表》或《故障维修记录表》，记录作业内容、更换部件、测试结果等信息，并由相关人员签字确认。

3.4工作单管理

1.接单登记：对业主报修、客服转单或巡检发现的问题，应统一登记，生成工作单。

2.派工处理：根据工作性质、紧急程度