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商业物业服务合同

一、合同主体：资格审查与信息明确

合同的订立首先应明确签约双方的主体资格。对于委托方（通常为业主或业主委员会，商业项目中也可能是开发商或其指定的管理公司），需确认其合法身份及对物业的所有权或管理权。对于物业服务企业，则必须审查其是否具备相应的物业管理资质，尤其是针对商业物业的管理经验与专业能力。合同中应准确列明双方的全称、注册地址、法定代表人（或授权代表）、联系方式等基本信息，确保法律文书的有效送达。

在商业地产领域，有时会涉及到物业的实际使用方（租户）。虽然租户并非合同直接签约方，但其与物业服务的关联性极强。因此，合同中可考虑约定物业服务企业与租户间的沟通机制，以及在租户违规时，业主方的协助义务等，以保障整体商业环境的有序运营。

二、服务范围与标准：具体化、量化是关键

商业物业服务的复杂性决定了服务范围与标准必须力求详尽、具体、可量化。模糊的表述如“提供优质服务”、“确保环境整洁”等，极易在后续履行中引发争议。

核心服务模块应至少包含：

1.公共区域维护与管理：明确界定公共区域的范围，如大堂、走廊、电梯厅、楼梯间、公共卫生间、停车场、消防通道、屋面、外墙、公共绿化、水景等。维护标准应细化，例如清洁频次（每日几次）、垃圾清运时间、绿植养护标准、公共设施（如电梯、空调、照明系统）的巡检周期与维护要求。

2.设施设备运行与维护：商业物业通常配备复杂的机电设备系统，如中央空调系统、给排水系统、强弱电系统、消防系统、安防监控系统、楼宇自控系统等。合同中需明确这些系统的日常运行、定期检修、故障排除的责任方、响应时限及维护标准。关键设备的维护保养计划应作为合同附件。

3.安保服务：根据商业项目的定位（如购物中心、写字楼、专业市场等）设定安保级别，包括门禁管理、24小时巡逻、监控系统值守、突发事件应急处理预案等。明确安保人员的数量、资质要求及岗位职责。

4.清洁保洁服务：除日常清洁外，还应包括特殊区域（如餐饮区、卫生间）的深度清洁、垃圾收集与分类处理、外墙清洗（频次与标准）等。

5.绿化养护：针对商业项目内的绿植、花卉，约定浇水、施肥、修剪、病虫害防治等具体养护措施和标准。

6.客户服务与沟通：明确物业服务中心的设置、服务时间、投诉处理流程及时限、与业主/租户的定期沟通机制等。

7.应急管理：制定针对火灾、水灾、停电、治安事件等突发事件的应急预案，明确双方在应急处置中的职责、响应流程和保障措施。

专业提示：服务标准应尽可能参照国家或行业标准，并结合项目实际情况进行补充和细化。建议将《物业服务方案》或《服务标准细则》作为合同的重要附件，使其具有同等法律效力。

三、服务期限与费用：清晰约定，规避争议

服务期限：明确合同的起止日期。对于新建商业项目，还需考虑与招商开业时间的衔接，可约定“前期介入期”或“筹备期”。合同到期前的续约谈判期也应明确。

服务费用：这是合同的核心经济条款，需极其审慎。

*费用构成：明确物业管理费的具体构成，是否包含能耗费（如水、电）、公共维修基金（或专项维修资金的使用方式）等。如不包含，应明确哪些费用需另行分摊或由业主/租户直接支付。

*计费标准与方式：是按建筑面积（区分不同业态或楼层）、租赁面积，还是其他方式计费？单价是多少？

*支付周期与方式：按月、按季度还是按年支付？支付账号信息？逾期付款的违约金计算方式？

*费用调整机制：商业物业运营周期长，成本波动大。应约定物业费的调整条件、调整周期、调整幅度的确定方式（如参照CPI涨幅、成本核算等）及程序。避免“一口价”到底，导致后期服务质量因成本压力而下降。

*保证金/履约保函：可约定物业服务企业缴纳一定金额的履约保证金或提供履约保函，以保证其全面履行合同义务。

四、双方权利与义务：权责对等，边界清晰

委托方（业主方）的权利与义务：

*权利：对物业服务质量进行监督、检查；按合同约定收取或督促租户缴纳物业费；就物业服务提出改进意见；审批涉及重大事项的方案（如重大维修改造计划、物业费调整方案）等。

*义务：按时足额支付物业服务费（或督促租户支付）；向物业服务企业提供必要的物业资料；协助物业服务企业开展工作，协调与政府部门、租户间的关系；负责应由业主承担的专项维修资金的足额筹集与按时拨付；不得违法干预物业服务企业的正常管理活动。

物业服务企业的权利与义务：

*权利：依据合同约定提供物业服务并收取费用；要求业主方提供必要的协助；对违反物业管理规定的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主方或相关部门。

*义务：严格按照合同约定的服务范围和标准提供服务；建立健全内部管理制度，配备合格的专业人员和必要的设备；定期向业主方提交物业服务报告（如月度、季度、年度）