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(完整版)零星维修工程项目实施服务方案

第一章项目总体定位与目标

1.1项目背景

零星维修工程是指对已建成并投入使用的建筑物、构筑物及其附属设施，因自然老化、人为损坏或功能调整而产生的单次造价低、施工周期短、技术难度小的修缮活动。区别于年度大修及专项改造，其具有“点多、面广、量小、突发”特征，若缺乏标准化、流程化、数字化的实施服务方案，极易出现“报修响应慢、预算失控、质量参差、责任追溯难”四大痛点。

1.2服务目标

（1）响应时效：紧急类报修30分钟内到场，一般类报修2小时内到场；

（2）质量目标：一次验收合格率≥98%，返工率≤1%；

（3）成本目标：年度零星维修总费用控制在固定资产原值0.4%以内；

（4）安全目标：零事故、零伤亡、零火灾；

（5）满意度：业主年度满意度≥90分（百分制）。

第二章法规与制度矩阵

2.1国家层面

《建筑法》第60条—建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构质量；《招标投标法》第3条—施工单项合同估算价在400万元人民币以上，必须招标；《安全生产法》第38条—生产经营单位应对从业人员进行安全生产教育和培训。

2.2行业层面

《房屋修缮工程施工与质量验收规范》（GB503672019）；《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB503002013）；《建设工程施工现场供用电安全规范》（GB501942014）。

2.3企业层面

《××集团零星维修管理办法（2024版）》核心条款：

（1）5万元以下项目由区域公司工程部直接委托“年度入围供应商库”成员；

（2）5万元及以上项目须采用“云采购平台”竞价，最低价法中标；

（3）所有项目必须签订《零星维修安全协议》，缴纳合同价5%作为安全保证金；

（4）质保期不少于2年，防水、防渗漏项目质保期不少于5年；

（5）建立“黑名单”制度，年度考核低于80分的供应商暂停一年投标资格。

第三章组织与职责

3.1决策层

设立“零星维修领导小组”，由业主单位分管副总经理任组长，成员含工程、审计、财务、法务、纪检部门负责人，负责审批年度预算、处理重大争议。

3.2实施层

（1）工程管理部：需求受理、技术研判、任务派单、质量验收；

（2）采购管理部：供应商库维护、竞价组织、合同签订；

（3）HSE管理部：安全技术交底、现场巡查、事故调查；

（4）财务管理部：预算控制、付款审核、结算审计；

（5）纪检审计部：全过程旁站审计，抽查比例不低于项目总数10%。

3.3执行层

入围供应商：按专业分为土建、装饰、机电、防水、钢结构五类，每类年度入围不超过8家；设项目经理、安全员、施工员、资料员、材料员“五大员”，持证率100%。

第四章供应商库建设与动态考核

4.1入库条件

（1）具备建筑装修装饰工程专业承包二级及以上资质；

（2）近三年年均营业额≥1000万元；

（3）无重大安全事故、无拖欠农民工工资记录；

（4）承诺2小时内到场、24小时内出具技术方案；

（5）缴纳入库保证金10万元。

4.2考核指标

月度考核：响应速度30%、质量评分30%、安全文明20%、资料完整10%、用户回访10%；

年度考核：取月度算术平均值，低于80分即暂停投标资格；连续两次低于80分，没收保证金并清退。

4.3退出机制

出现以下任一情形即强制退出：

（1）发生较大安全事故；

（2）伪造材料、虚报价格；

（3）恶意拖欠工人工资；

（4）年度考核排名末位且低于75分。

第五章全流程实施路径

5.1需求提出

（1）线上：业主单位员工登录“i维修”微信小程序，拍照+文字描述，GPS自动定位；

（2）线下：紧急事件可拨打24小时值班电话，由工程管理部代录系统；

（3）系统规则：同一位置7天内重复报修自动合并，避免重复派单。

5.2分级判定

系统自动分级：

A级（危及人身财产安全）：屋面严重渗漏、电梯困人、燃气泄漏；

B级（影响运营）：地砖大面积空鼓、门禁失效；

C级（观感缺陷）：墙面小面积起皮、灯具单点不亮；

判定结果推送至工程管理部值班工程师，30分钟内完成人工复核。

5.3预算快速估算

内置“零星维修综合单价库”，含3000+条历史成交数据，系统自动算量、计价，偏差率控制在±8%以内；若预估金额≥5万元，触发竞价流程。

5.4任务派单

（1）A级：系统按“就近+评分优先”原则自动派单，短信+电话双通道通知；

（2）B、C级：工程师在“云采购平台”手动选择供应商，可指定也可摇号；

（3）派单同时生成电子《