国风尚樾项目竞标分析与定价策略报告.pptxVIP

修改的报告

价格定位PX＝∑（Pa售价÷Pa项目总分值XPa项目权重）X本项目分值=55315元/㎡打分说明：优:100%良:80%一般:60%较差:40%.各项目售价为天朗网查询的实际成交价。项目名称本项目华润·万橡府臻园望京金茂府红玺台项目参考权重35%30%25%10%售价PXPaPbPcPd打分项目分值X50942464565741878610项目区位2016128820商业配套1515159912教育配套151215121515交通配区内部配套524555周边环境544445发展商品牌555534精装修品质106861010物管品牌534435小区规模534545分值合计1007877707396553151806115529153386387

价格定位结合：2015年政策利好，观望型客户开始大量进入市场，改善型产品市场形势良好。2015年望京片区房地产市场同类产品少，竞争压力小目前对标项目价格均有不同程度的上涨，预计11月份入市产生时间溢价预计首次开盘均价：58000元/㎡预计全盘均价：65000元/㎡

价值排序143525#4#3#6临小区商业区，嘈杂、喧闹商业对楼体遮挡二梯三户层高全部为3米南北双向视野开阔东侧视野遮挡2梯2户局部层高3米南北双向视野开阔东西侧视野遮挡2梯2户楼栋价值：4#3#5#单元价值：⑥⑤④③②①

推售策略开盘时考虑不同阶段对不同客户群体的覆盖。多批次少量推售，造成开盘售罄的热销态势。根据不同户型的优劣势制定差异化价格策略保留部分优质房源最后推出，确保尾盘去化速度。优质产品提升价格，实现利润最大化。开盘时间根据2015年的市场竞争压力小的有利时机尽早开盘。为保证开盘能有良好的销售态势，需达到良好的展示条件方能开盘。抢先市场高调入市少量多批均衡出货楼王产品最后推出

推售策略2015年11月首次开盘体量：5319㎡套数：39套货值：3.09亿时间2016年4月第2次开盘体量：7067㎡套数：36套货值：4.38亿2017年8月第3次开盘体量5646㎡套数：26套货值：4.18亿2016年8月第3次开盘体量：14432㎡套数：90套货值：9.23亿2017年5月第2次开盘体量：4777㎡套数：22套货值：3.34亿2015年11月首次开盘，低价推售最弱势产品，打开热销局面。2016年8月，3次开盘，稀缺型产品均衡入市，调高价格。控制速度.2017年8月，第5次开盘楼王单位高溢价出货125332016年4月，2次开盘,考虑春节期间蓄客难度加大和改善型客户快速入市的需要。42017年5月，第4次开盘，最后的楼王单位逐步释放。全盘销售周期二年，共计24个月，月均去化9套房。

货值预算住宅整体收入预算开盘时间产品位置套数面积㎡单价销售货值（亿）2015年11月5号楼东单元395319580003.092016年4月3号楼东单元367067620004.382016年8月5号楼西单元547365620004.573号楼西单元367067660004.662017年5月4号楼东单元224777700003.342017年8月4号楼西单元265646740004.18合计213372416503324.22项目采用低开高走的形式，先去化劣势产品，形成热销局面，最后通过优势产品实现高利润。每次开盘同类产品保持约4000元价格涨幅，预计整体可实现均价65000元，销售收入约计24亿。

回款计划住宅整体回款预算开盘时间套数面积㎡单价销售货值（亿）销售率回款率销售回款2016年1季度395319580003.0990%40%1.11亿2016年2季度367067620004.3885%50%1.862016年3季度2016年4季度2017年1季度2017年2季度2017年3季度2017年4季度合计95%

营销费用测算全盘销售额约25亿，建议销售费用比例按1.8%计算。预计2015年项目开启大规模营销宣传推广工作，，全年预计营销费用可能达到40%。渠道比例拓客成本，（拓客率占总销售率的30%二手房0.10%高端经纪员高端圈层其它渠道户外广告户外广告牌0.25%指示牌围挡道旗活动费用事件、暖场活动0.10%活动礼品资源渠道网络推广网站广告0.07%搜索引擎其他网络渠道自媒体推广微网站等0.01%物料制作销售物料0.08%销售中心日常管理费0.05%样板房装修成本0.23%销售中心租金和装修费用0.12%代理费0.80%销售费用合计1.80%

项目经济测算5

经济测算项目销售收益总额指标参数建筑面积与售价建筑面积(㎡)销售均价(元/㎡)销售总额(万元）住宅部分37240.3265000.00242062商业部分111537386地下车