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物业管理费用收支审计操作规范

一、总则

（一）审计目的与意义

物业管理费用（以下简称“物业费”）是保障物业管理区域内公共设施设备正常运行、环境维护、秩序管理及提供其他相关服务的资金基础。物业费收支审计旨在通过独立、客观、公正的审查与评价，核实物业费收支的真实性、合法性、合规性及效益性，维护业主、物业使用人及物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展和社区和谐稳定。

（二）审计定义

本规范所称物业费收支审计，是指审计机构或审计人员（以下统称“审计方”）接受业主大会、业主委员会（以下简称“业委会”）或其他授权主体的委托，依照国家有关法律法规、财务会计制度、物业服务合同及本规范的要求，对物业服务企业在特定时期内物业管理区域的物业费收入、支出及相关经济活动进行的系统性检查、监督和评价活动。

（三）审计原则

1.独立性原则：审计方应保持形式上和实质上的独立，不受任何单位和个人的非法干预，确保审计结果的客观公正。

2.客观性原则：审计工作应以充分、可靠的审计证据为依据，实事求是，不偏不倚地反映审计事项的真实情况。

3.公正性原则：审计判断和审计结论应基于客观事实和相关准则、制度，公平对待被审计单位和其他利益相关方。

4.合规性原则：审计过程和审计程序应符合国家审计法规、相关专业准则以及本操作规范的要求。

5.重要性原则：在审计过程中，应根据审计事项的性质、金额以及对审计目标的影响程度，确定审计重点和审计资源的分配。

（四）适用范围

本规范适用于各类物业服务企业受托管理的住宅物业、商业物业、工业物业等物业管理区域的物业费收支审计活动。业主大会、业委会委托会计师事务所、内部审计机构或具备相应专业能力的人员开展物业费收支审计时，可参照本规范执行。

二、审计准备阶段

（一）审计计划制定

1.明确审计目标与范围：根据委托方需求，明确本次审计的具体目标（如年度收支审计、专项问题审计等）和审计期间、审计涉及的物业项目范围。

2.初步了解被审计单位情况：包括物业公司的基本情况、物业管理合同主要条款（服务内容、收费标准、开支范围等）、业主构成、物业规模与设施设备状况等。

3.确定审计重点与风险领域：结合初步了解，分析可能存在的风险点，如收入完整性、支出真实性、成本控制有效性等，初步确定审计重点。

4.编制审计方案：明确审计步骤、审计方法、人员分工、时间安排、重要性水平初步判断及审计资源配置。

5.审计计划审批：审计方案应提交委托方（如业委会）审议确认，并由审计项目负责人批准。

（二）审计团队组建与分工

1.人员配备：根据审计任务的规模和复杂程度，组建具备财务、审计、物业管理相关知识和经验的审计团队。

2.职责分工：明确团队成员的具体职责，如负责收入审计、支出审计、凭证核查、沟通协调等。

3.审计前培训：组织审计人员学习相关法律法规、物业管理知识、审计方案及本操作规范，确保审计人员理解审计要求。

（三）审计资料收集与初步审查

1.资料清单准备：根据审计方案，向被审计物业公司（以下简称“被审计方”）出具详细的审计资料清单。通常包括：

*物业管理合同、补充协议及业主大会议事规则等；

*审计期间的财务报表、会计账簿、会计凭证、银行对账单、发票、收据存根；

*物业费收费标准、业主名册、缴费记录、欠费明细；

*各项费用支出的审批制度、报销流程及相关内部控制文件；

*重要采购合同、维修工程合同、服务外包合同；

*固定资产台账及折旧计提资料；

*员工薪酬表、社保公积金缴纳凭证；

*与收支相关的会议纪要、通知、函件等；

*其他与审计相关的资料。

2.资料接收与交接：对收到的资料进行清点、登记，办理交接手续，并注明资料提供日期和完整性情况。

3.初步审查：对收集到的资料进行初步审阅，判断其完整性、真实性和相关性，发现明显缺失或异常情况及时与被审计方沟通补充。

（四）沟通与协调

1.首次沟通会议：审计组进驻前或进驻时，与被审计方管理层及相关财务、物业管理人员召开沟通会议，说明审计目的、范围、依据、程序、时间安排及需要配合的事项，建立良好的审计沟通机制。

2.明确配合要求：要求被审计方指定专人负责对接，及时提供所需资料，为审计工作提供必要的工作条件。

三、审计实施阶段

（一）内部控制制度的了解与测试

1.了解内部控制：通过询问、观察、检查文件等方式，了解被审计方在物业费收支管理方面的内部控制制度，包括职责分离、授权审批、会计记录、资产保护等。

2.初步评估控制风险：根据对内部控制的了解，初步评估控制风险水平，以确定实质性测试的范围和深度。

3.必要时进行控制测试：如果认为内部控制设计合理且预期有效运行，可选取样本进行控制测试，以验证控制