深圳119地块项目定位报告(1).docxVIP

高发公司宝安119地块工程定位报告

前言

房屋建筑乃百年大方案。

工程的成功与否在一定程度上取决于工程定位的正确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、工程自身条件和特征的分析，并结合工程的总体评估和市场需求，提出有针对性的工程定位，旨在提高本工程的物业素养和市场竞争力，使工程特性更突出，销售利润更为可瞧且更轻易到达销售目标。

第一局部定位依据

环境依据------突破、衔接

工程定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利〞和“有害〞两个方面，也确实是根基工程定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究工程的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离〔如污染、噪音、铁路、高压线等〕，对工程小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景〔如周边公园、广场、江河、山脉、建筑物等〕，使小区成为都市总体的一个有机局部。

住宅的可持续开展要害在于建筑主题与环境的相结合。

市场依据

产品定位最终要面向市场，评价一个工程定位是否正确，最终的评委是市场。

(一)市场细分

市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。寻准市场空白，落低竞争压力，获得良好开展空间，是差异化竞争的实质。

现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。无视市场细分原那么、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个工程中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成工程内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可防止地增加了工程的不必要本钞票。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差异的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且工程环境也不可能同时满足两种人群。

另一方面，市场竞争剧烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何开掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是开展商必须深进考虑的咨询题。掌握市场细分原那么，走差异化竞争路线，就能特别好地掌握住开发方向，确保工程成为市场上仅有、少有的产品，以崭新产品、引导潮流的形象一举占据市场空白点，向有利的局势开展。

(二)兼顾超前性与现实性

工程要具有超前性，同时又要满足市场现实需求及合理的投资回报。大量楼盘的实践证实，由于没有一定的超前性，施工时刻相对较长，房屋建成后其户型、设施和环境已不合潮流、相形见绌；也有因过于豪华、先进致使房价或租金过高而不被消费者所同意的。因此，不能没有超前性，又不能不顾现实性，要将两者和市场实际有机地结合起来，寻求最正确的切进点，窥避决策错位造成的风险和失误。

本钞票依据

在地产造价本钞票中，要紧包括土地本钞票、建筑本钞票和营销本钞票三大局部，这三大项全然上是二四一开，大致占总造价本钞票的2/3。

在造价本钞票中，最敏感的也是最大差异性应该实是基家乡地本钞票。由于开展商拿地点式的不同，地价本钞票也有所不同，有时地价本钞票竞差2-3倍，在造价本钞票中占着尽对的位置，同时其他本钞票也不可小觑，开展商在进行工程定位时，必须对今后的开发本钞票进行初略的估算，这是工程前期定位的一个重要依据。

计算出工程开发的一般造价本钞票之后，在工程定位时还要瞧企业能够使用的资金量，科学合理分配资金流，以减少工程运作中造成的“工程烂尾〞风险，另一方面也为资金在楼盘滚动中如何与市场进行有机对接中，掌握好开发节奏与上市时机，在今后营销中制造最大利润化。

第一局部小区定位

在地产市场竞争日益剧烈的今天，小区

已成为工程之间竞争的重要因素，也是

工程推崇的一个卖点，小区水平直截了当影

响到工程能否顺利销售。

一、设计主导思想

依据宝安中心区定位为深圳市面向21世纪的高标准的现代化、园林式、生态型、滨海新城的建设，结合现有地块的特征，我们初步确定了该工程设计的主导思想为以宝安中心区最新为根底，以深圳市的经济开展为依托，遵循“以人为本〞的理念，在充分表达人文体贴的根底上，突出人文环境、自然生态、海洋文化、健康运动休闲、现代教育等主题，以先进的配套设施、现代的公共交通、超前的生活理念、和谐的居家气氛为载体，强调住宅与四面环境、功能与外沿的有机协调和可持续开展，建设亲水型、园林化、生态式、标志性、亚热带滨海纯粹生活岸线的高尚住宅区。

二、设计原那么

住宅楼宇分布合理，防止排列式分布，应以南北向布置为要紧形式，同时应尽量使户户朝南、东南或西南方向，海景、小区景瞧和中心区景瞧应成为