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中原国际商贸城名目编辑全案

名目总论

一、中原国际商贸城名目根基情况

中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市局差不多批准了该名目的建设用地，并给出了红线与设计要求。本地块目前除有局限小量拆迁外，大局限无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已根基满足名目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、热通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的名目指挥部，名目列进周口市2004年一号工程，并预备申报河南省重点工程名目。

二、名目模式与合作方式

本名目由周口市天华置业独资开发。

名目经营方式：商业展面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大局限租赁，局限留作自营。自营局限在财务推测时按租赁形式列算。

三、名目可行性报告的结论

名目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2000万元，向银行借款8000万元。经分析研究，名目要紧经济指标如下:

1、本钞票指标

〔1〕交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡

〔2〕配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡

〔3〕商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡

〔4〕仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡

2、销售与租价格指标：

〔1〕交易展销区：二层复式商展售价为1900元/㎡

〔2〕配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡

〔3〕商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡

〔4〕仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月

3、收进标准(静态指标)

〔1〕销售收进：149940万元

〔2〕租赁收进：5619.6万元〔可租赁局限年静态指标〕

4、财务指标(静态指标)

〔1〕所得税前利润：32765.9万元〔不含租赁钢构物业收进〕

〔2〕投资利润率：45.5%

〔3〕投资利税率：55.6%

〔5〕内部收益率：48.36%

〔8〕税后财务净现值：49971万元

〔9〕内部收益率：41.04%

第一局限市场研究与方案构思

第一章名目市场研究

周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市开发的历程。开发大商贸，促进大流通，加快都市建设势在必行。

建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的都市开发战略，在周口都市开发战略五年谋划中，其重要一个是哪个：典型市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，差不多是周口经济开发的客瞧要求。

周口市住宅商品房情况

周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向开发；开始走出“火柴盒〞式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层开发；在户型上开始向大套居开发；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注重家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区治理体制不典型，物业治理落后等明显的较落后都市特征。

周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来瞧，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价〔顶楼〕在每平方米850元左右。

1、周口城乡人均居住建筑面积

周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已根基抵达小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。

2、周口市住宅平均价格

中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米

3、周口2003年前已完成开发面积〔城镇〕：982万平方米

其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米

4、周口2003年后估量新开发面积〔含在建〕：200余万平方米。

其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米

5、周口房地产销售根基特征

周口房地产销售要紧表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴躲着较强的采办力。

周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出开发中都市的不均衡性。

周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米抵达15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。

周口写字楼情况

周口尚未形成典型的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑特别少，显示出都市经济较为落后的根基特征。

1、多层带商居办公楼较为普遍

如川汇区文化馆，一层为商展和办公，二层以上办公与住居混杂，进驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室