房地产市场调研7609805484.docxVIP

房地产市场调研

在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为治理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争开展，使得对房地产市场营销信息的需要比过往任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成局部。实践证实，在十分复杂、剧烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

第1节房地产市场调查的内容

房地产市场调查，确实是根基以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与推测验。由于土地和房屋位置的固定性〔不动产〕，房地产市场调查也烙有特别深的地域特征。我们对房地产市场的切进，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏瞧环境，然后再从宏瞧环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正掌握市场的脉搏。

市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购置和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购置力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购置力的情况。广义的市场调查那么是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购置者的心理或行为，而是对营销活动中所有时期加以研究。

1、房地产市场调查的重要性

我们明白，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来开展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场时机，隐躲市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡〞当作自己的座右铭，以鼓舞自己不断进取。依据马斯洛的“需要层次论〞的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的开展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建筑的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。因此企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引寻住房开发的最正确市场切进点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。

现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的根底上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建筑好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能到达企业预先制定的效益目标。

2、房地产市场调查的要紧内容

房地产市场调查的内容要紧包括以下几个方面。〔1〕房地产市场环境调查。1．政治环境调查〔1〕国家、省、都市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业开展政策、税收政策等。

〔2〕有关房地产开发经营的。如?房地产开发经营治理?、?中华人民共和国房地产治理法?、?中华人民共和国土地治理法?。〔3〕有关国民经济社会开展方案、开展、土地利用总体、都市建设和区域、都市开展战略等。

2．经济环境调查〔1〕国家、地区或都市的经济特性，

〔2〕包括经济开展规模、趋势、速度和效益。〔3〕工程所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、根底设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的需求情况。〔4〕一般利率水平，猎取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。〔5〕国民经济产业结构和主导产业。〔6〕居民收进水平、消费结构和消费水平。〔7〕工程所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的开展情况。〔8〕与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。〔9〕财政收支。关于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有特别大的不同，须结合具体工程情况展开有针对性的调查。这局部能够参考“房地产市场调查〞一章。

3．社区环境调查。

社区环境直截了当碍事着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发扬房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁华