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房地产调控政策背景下H房地产公司经营战略研究开题报告文献综述

本章从论文研究的背景和意义、国内外经营战略研究的动态、企业战略管理的基础理论、研究的方法以及论文思维框架进行综合论述，为研究工作奠定基础的思想和指引。

1.1研究背景和意义

介绍研究的背景和意义，提出工作中实际遇到的问题，全面分析问题根源，想出如何解决问题的方法，以此作为研究方向。

1.1.1研究背景

2016年12月，中央经济工作会议重新定位了中国房地产市场，明确“房子是用来住的、不是用来炒的”。1年后，中央经济工作会议强调建立“租购并举”的住房制度这一定位，说明国家决心要稳定房价避免出现大涨大跌局面出现，提出构建房地产市场健康发展的长效机制。需要政府要根据每个城市的宏观因素不同而制定相应的政策，分别做好分类指导的工作，稳固政府对城市的责任，尽快完善房地产住房市场保障系统。2016年至2018年1季度期间，在棚改货币化政策等多重因素的影响下，我国多个省市的房地产市场经历了一轮震荡升温行情。随着我国各级政府不断出台各项调控政策，2018年第一季度后，中国房地产市场开始降温，三四线城市的商品房成交面积和房价等指标保持平稳趋势。

房地产是拉动国民经济增长的重要因素，对推动城市建设和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业持之以恒地健康发展。

作为海南支柱产业的房地产业，2017年的房地产开发投资额为2053.11亿元，而海南当年固定资产投资额为4125.4亿元，占比接近一半。如果将房地产业的上下游产业和关联产业也考虑在内，其比重将会更高。面对“一房独大”的局面，海南省政府出台多项房地产调控措施，确保海南房地产市场健康发展。在海南全岛建设自由贸易实验区和中国特色自贸港的背景下，2018年4月22日，省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》的严厉限购新政策（简称“422新政策”），在已出台限购政策的基础上，对商品住宅实施全省全域限购，这使海南进入房地产销售“寒冬”。

海南房地产行业在2018年4月22日出台全省全域限购政策之前，政府对房地产的态度是积极向全国人民推荐来海南购置房产，重视人才引进，对购房者条件限制少，无需在琼工作、社保及区域等要求；降低房产企业进入门槛，鼓励企业加大投资力度；海南岛在气候、生态、人居空间等方面均得天独厚，资源稀缺，吸引大量省外客户投资，海南的购房主力人群一直以岛外客户为主，2017年海南省外客户购房人数占比高达88%，价格逐年被推高。全省全域限购政策出台之后，政府对房地产的态度是要以壮士断腕之决心，扭转海南房地产“一房独大”的现状，摆脱对房地产的发展路径依赖，以致海南走上多元化发展的道路；在海南购买房屋的条件是购买者要在海南缴纳五年或两年的社保，此条件让省外购房者望而却步，致使大量客户锐减；房企投资放缓或暂停，现有商品房销量快速冷却，房价逐步降低，未来海南房价将进入长时间且缓慢的下降通道，除非政府对此全域限购政策放开，否则将对房企产生持久的影响。

H房地产公司在新政策出台之前制定和实施的总体战略是进取型战略，4月22日新政策的出台，外部环境发生根本性的变化，公司实施的进取型战略存在冒进收购项目、加快项目开发建设进度、提高产品销售价格、降低融资综合成本等特性，公司继续实施进取型战略已与新环境互不适应，需要H公司根据实际情况重新调整制定经营战略，在适应新环境下加快推动公司稳步发展。

1.1.2研究意义

2018年4月22日海南出台房地产全域限购新政策，限购条件异常苛刻，通过对户籍、贷款比例、缴纳社保年限、转让年限等多重限制调控手段，房企在期待外地新增自住购房或炒房的大量资金进入海南楼市已是一件梦幻泡影的事情。在此政策影响下，旭辉集团海南公司率先断腕，被集团降级，归到深圳公司管理，放弃海南市场；一些地产公司和德祐、兄弟连等房产中介转移到了云南和两广市场。海南房地产企业面临着销售业绩断崖式下降、资金链紧张及恶化、甩卖项目求生、地产中介公司大规模倒闭和地产行业人员被辞退或转行的局面。

显然政府对房地产整顿的坚决态度表明，海南楼市系列调控政策将不会放宽，只会更严，势必会对本地房地产企业发展产生深远的影响。海南房地产企业都面临同样的困局，下一步企业应该如何应对新政策调控带来的影响，如何制定企业经营战略，如何确定企业经营战略方案，如何保持企业现金流充裕化解债务危机，这将成为企业实践研究的热点问题。

本文选择H房地产公司为研究对象，公司面对突如其来的调控新政策的影响下，公司适时调整及制定了符合自身发展的经营战略方案，为公司构建健康的发展运营体系，有效改善公司长期经营发展具有积极的现实意义。

1.2国内外研究现状

战略管理理论最早出现在西方国家。西方学者根据市场经济的