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2025年物业管理师考试题及答案实例分析

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，原物业服务合同尚未到期。根据《民法典》规定，下列哪一情形属于业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比及人数占比均过三分之二的业主参与表决，且经参与表决的业主“双过半”同意方可生效？（）

A.调整物业服务费标准

B.选聘新的物业服务企业

C.使用住宅专项维修资金

D.改建小区共有部分

【答案】B

【解析】《民法典》第278条明确，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定事项，须满足“双三分之二”参与、“双过半”同意的表决门槛。

2.2024年3月，某市住建局对A物业公司处以警告并罚款3万元，理由是A公司在2023年度信用评价中提供虚假业绩材料。A公司不服提起行政诉讼。法院审理期间，发现A公司已于2024年1月将虚假业绩材料主动撤回并书面致歉。关于本案，下列说法正确的是（）

A.行政处罚应当撤销，因为危害后果轻微并及时纠正

B.行政处罚应当维持，因为材料虚假事实已成立

C.法院可判决变更罚款金额为1万元

D.法院应当判决确认行政处罚程序违法但不撤销

【答案】C

【解析】依据《行政处罚法》第32条、第33条及行政法比例原则，行政机关已作出处罚，但危害后果轻微且主动改正，法院可依法变更处罚幅度。

3.某超高层写字楼采用酬金制物业服务计费方式，合同约定：物业服务资金年度预算1200万元，其中酬金比例12%，结余或不足部分均由业主承担或享有。2025年度实际支出1180万元，则物业公司应得酬金为（）

A.120万元

B.141.6万元

C.144万元

D.136.8万元

【答案】C

【解析】酬金制下，酬金=年度预算资金×酬金比例=1200×12%=144万元，与实际支出无关。

4.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，发生电梯紧急维修需使用资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列支出中不得从维修资金中列支的是（）

A.电梯制动器更换费用

B.电梯维保单位日常保养费

C.电梯紧急维修公示费用

D.电梯维修工程监理费

【答案】B

【解析】日常保养费属于物业服务成本，不得动用维修资金。

5.某小区实行“物业+养老”融合服务，物业企业拟利用架空层开办日间照料中心，需改变共有部分用途。依法应当履行的第一步程序是（）

A.向民政部门备案

B.征得社区居委会同意

C.提请业主大会表决

D.向自然资源部门申请规划变更

【答案】C

【解析】改变共有部分用途属于《民法典》第278条第（八）项，须业主共同决定。

6.2025年5月，B物业公司所管项目因暴雨导致地下车库进水，车辆被淹。B公司事前已按合同约定配备沙袋、抽水泵，并发布气象预警提示，但仍有50辆业主车辆受损。关于责任承担，下列表述正确的是（）

A.物业公司承担全部赔偿责任，因为车库由其管理

B.物业公司承担补充赔偿责任，因为未尽到充分注意义务

C.物业公司免责，已履行合同约定义务

D.由车主自行投保的保险公司承担全部责任，物业公司无需赔偿

【答案】C

【解析】不可抗力或极端天气下，物业已按约定配备必要设施设备并履行提示义务，不存在过错，免责。

7.某小区业主委员会任期届满前三个月未组织换届，街道办事处书面责令其限期整改，但逾期仍未启动。依据《业主大会和业主委员会指导规则》，街道可采取的措施是（）

A.直接指定新一届业委会成员

B.由社区居委会代行业委会职责

C.组织成立换届小组

D.暂停维修资金使用

【答案】C

【解析】街道有权组织成立换届小组，推进选举，而非直接指定或永久代行。

8.某商业综合体采用能源托管模式，物业企业投资改造空调系统，节约能耗后按节省电费分成。该模式属于（）

A.物业服务外包

B.合同能源管理

C.PPP模式

D.融资租赁

【答案】B

【解析】合同能源管理（EMC）即由节能服务公司投资改造，以节能效益分享回收投资。

9.2025年7月，C物业公司项目经理李某在电梯维保招标中收受回扣20万元，被判处有期徒刑三年缓刑四年。依据《物业服务企业资质管理办法》（已废止）及现行信用监管政策，对C公司最严厉的信用惩戒措施是（）

A.列入“严重失信名单”

B.降低信用等级一级

C.取消财政补贴资格

D.限制招投标活动

【答案】A

【解析》列入“严重失信名单”将导致多部门联合惩戒，包括限制招投标、融资等。

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