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房地产全程编辑方案的撰写〔上〕

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场编辑营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程编辑营销方案，从名目用地的初始时期就导进编辑营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。?

核心内容

1、名目投资编辑营销；

2、名目设计编辑营销；

3、名目质量工期编辑营销；

4、名目形象编辑营销；

5、名目营销推广编辑；

6、名目参谋、销售、代理的编辑营销；

7、名目侍候编辑营销；

8、名目二次编辑营销；

第一章名目投资编辑营销

名目投资编辑营销是全案最为要害的环节，反映了开发商选择开发名目的过程，那个过程是考验和衡量开发商房地产运作能力的重要环节，那个过程操作好了，就意味着名目成功了一半，在那个过程中多下功夫，以后的开发经营就能够事半功倍。

名目投资编辑营销可对名目进行定价模拟和投进产出分析，并就闪避开发风险进行策略提示，还对名目开发节奏提出专业意见。

一名目用地周边环境分析

1、名目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地使用性质

.七通一平现状

2、名目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景瞧

.自然景瞧

.历史人文景瞧

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景

.名目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进进名目地块的直进交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融侍候

.邮政侍候

.娱乐、餐饮、运动

.生活侍候

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对名目不利的干扰因素

.历史人文区位碍事

二区域市场现状及其趋势判定

1、宏瞧经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏瞧金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及名目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国都市房地产协作网络信息资源利用

2、名目所在地房地产市场概况及政府相关的政策

.名目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策

.政府关于商品住宅在金融、市政等方面的政策

.短中期政府在名目所在地及名目地块周边的市政

3、名目所在地房地产市场总体供求现状

4、名目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、名目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及采办实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户采办行为分析

三土地SWOT〔深层次〕分析

1、名目地块的优势

2、名目地块的劣势

3、名目地块的契机点

4、名目地块的威胁及困难点

四名目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘根基资料

.名目户型结构详析

.名目设计及销售资料

.综合评判

2、名目定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五名目价值分析

1、商品住宅名目价值分析的根基方法和概念

.商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕：

选择可类比名目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比名目价值实现的各要素之特征

比立并量化本名目同各类比名目诸价值实现要素的比立值

依据价值要素比立值判定本名目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A市政交通及直进交通的便利性的差异

B名目周边环境的差异：自然和绿化景瞧的差异

教育和人文景瞧的差异

各种污染程度的差异

社区素养的差异

C周边市政配套便利性的差异

名目可提升价值判定

A建筑风格和立面的设计、材质

B单体户型设计

C建筑空间布局和环艺设计

D小区配套和物业治理

E形象包装和营销编辑

F开发商品牌和实力

价值实现的经济因素

A经济因素

B政策因素

2、名目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.名目价值类比分析：

价值提升和实现要素比立分析

名目类比价值计算

六名目定价模拟

1、均价应该定

.住宅名目均价确定的要紧方法：类比价值算术平均法

有效需求本钞票加价法

A分析有效市场