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紫檀营销策略报告

市场分析

片区市场简要分析

由于片区内住宅工程要紧以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切进口。

成都高档住宅市场价格变化情况

成都市主城区房价变化情况

2002—2007上半年五城区价格分不为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。从近几年成都市五城区住宅价格走势来瞧，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。

单位：元/平方米0

单位：元/平方米

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2002---2007上半年成都五城区价格走势力

目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必定的开展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨维持一个稳定的态势。

成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况

成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。因主城区的范围，其5000元/平方米的产品要紧为高层电梯公寓。

2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。2006年5000元以上的高加价位住宅需求250.46万平方米，成交188.35万平方米。

这讲明成都的住宅市场正在由逐步向“质〞的市场开展，人们对高品质住宅的需求和同意度正在特别快地提升，尽管高品质住宅的价格也相应地特别高，但人们仍情愿为其买单。

能够预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。

城南房价变化情况

从上图能够瞧出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。讲明城南的房价一直是成都房价的高位地带，是成都房价的风向标。

这与城南良好的区域认知和房地产开发环境是分不开的，城南地价的上升及城南可开发土地的减少，加速了区域内房价的上涨。实力开发商的进驻及市场导向的驱动也特别好的带动了整个城南片区住宅的开展。

单就2007年上半年，城南在售物业分布的地理位置来瞧，都不能与本案相抗衡，一定程度上可反响，本案的市场价值将高于现有的城南在售物业。

成都高档电梯物业市场现状

豪宅在成都的概念，从不墅转化为电梯公寓始于世纪城，世纪城的热销，一定程度上也让豪宅的购置群体进行了一次新的轮回。从市场现有售价在5000元/平方米以上的高档电梯公寓来瞧，多分布于以下几个区域：府南河沿线区域、人民南路沿线区域、城南棕树-桐梓林区域、外双楠-光华片区。

府南河沿线区域

南河沿线的电梯公寓工程开发量大于府河沿线的电梯公寓工程的开发量，而电梯公寓工程，特别是高档电梯公寓工程那么要紧集中在合江亭、九眼桥四面的区域。

随成都府南河工程的改造完成及都市改造工程的深进，使得改造的区域内的居住环境得到了大量的提升，就目前府南河沿线的开发情况来瞧，多为高档电梯公寓工程，且高档电梯公寓工程的开发多集中在合江亭、九眼桥、锦江宾馆四面的区域。如雅典国际社区、中海?格林威治城、粼江峰阁、世代锦江1期等工程，从潜在工程来瞧，该区域内集中了诸如九龙仓工程、世代锦江2期等品牌开发公司的工程，而这类工程的定位那么集中在高档电梯公寓。

随电梯公寓市场的进一步开展，府南河沿线的区域将成为高档电梯公寓的密集分布区，而合江亭、九眼桥四面区域的高档电梯公寓工程的开发又将使该区域成为成都地区电梯公寓工程“豪宅〞或“类豪宅〞的聚拢区域。

都市中心内环区域

该区域是由于旧城改造后，提供了开发用地。这类地块具有占地面积小、高土地本钞票、高容积率等特征。而这些地块的开发商都具有较强的开发实力，目前典型的都市中心高档住宅工程有，鼓楼世家、蓝光皇后国际公寓、仁恒广场、力讯成都工程。

人民南路沿线区域

人民南路沿线区域因受地理位置的碍事，使得该区域内的电梯公寓工程的定位多为中、高档。而另一方面，因该区域临近成都要紧交通干道的特别地理位置，加之人民南路沿线传承了一定的商务气氛，故该区域的电梯公寓有转向成为商、住两用的现象。

该区域内在过往几年中，开发的要紧工程有华西美庐、盘古花园、凯莱蒂景等工程。现时期，该区域以首座、世纪城为代表。

城南区域

城南的高档电梯公寓开发由过往以银都花园为中心辐射的桐梓林片区及以锦官新城为中心辐射的棕树片区的城南区域，扩大辐射到以和黄、九龙仓城南地块为中心的大城南区域。本案那么属于那个区域的尽版地块。

城南作为成都地