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美国的城市开发控制体系以及对于中国的借鉴之处第三章美国的城市开发控制

不合理的，而不是依靠地方政府论证其合理性。

行政管辖权只是行政权力的一部分。为土地利用而行使的行政管辖权是城市管理公众

健康、安全和福利的权力，这些权力为联邦最高法院所承认。几乎每一个城市都有这种固

有的行政管辖权，即为了市民的健康和安全而通过法规并强制实施。土地使用主要是关于

公共福利条款的行政管辖权，土地使用规范最早是针对建筑的消防限制、卫生要求和缩减

改建以及后来的城市土地划分为不同用途的地块等。因此，行政管辖权被做为大部分地方

法令的基础。例如，它被用来要求居民在其房屋上安置较大的门牌号码，以便于在发生火

灾时易于识别。或者它可以被用来约束开发商的建设活动，确保开发商已付过开发许可证

费用并证实其开发项目是合理的，以此来保护居民不会受到不法开发商的侵害。它被用作

道路交通法规、建设条例以及健康法规等的基础。对本章内容最重要的是，它也同样做为

区划和所有区划的其他变化形式的基础己经将近一个世纪了。

3.3区划运作的传统方式

区划法规是美国城市中进行开发控制的最主要依据。因此，对于规划实施而言，区划

法与城市规划之间的关系就成为一个重要的问题。只有将城市规划的内容全面而具体地体

现为区划法的内容，城市规划才有可能得到实施。在这方面，很多州都在法律条文中明确

要求区划法规的制定需要以总体规划为基础。地方政府是依据州的授权法而制定区划法规，

在这样的授权中也提供了达到这一要求的具体方法。在有些州的授权法中要求规划机构做

为负责区划法规编制的机构;在有些州设有独立的区划委员会，它们需要与规划委员会之

间进行紧密的协作;有些州不设规划委员会，但总体规划的基本原则也需要运用到区划法

规的阐述之中。区划法规需经地方立法机构的审查批准，并做为地方法规而对土地使用控

制起作用。

下文将对区划运作的传统方式进行简要的介绍，主要从区划的控制要紊、区划的控制

特征和区划更改三个方面进行展开。

3.3.1区划的控制要素

区划需要将土地按其使用性质进行分类，典型的区划法规将一个地区分成各种不同用

途的地块，如住宅、商业、工业和公共设施用地等，并对每个地块对其土地利用及开发提

出要求和标准。区划的内容通常包括:每个地块的许可用途、最小地块规模(minimumlot

sizes)、建筑密度、建筑高度、空地和退后红线(setback)、体量限制(bulklimits)、停车

要求等。附属的标准可以涵盖更广的领域，诸如防护林带、建筑设计、标志牌以及照明要

求等。

区划的原则是地方政府把其辖属的土地在图纸上分成很多地块，根据每一分区的特定

土地用途或经允许的混合土地用途制订条例。区划的内容也包括新开发项目物质形态的标

准和限制，这样的控制通常包括:

…

界绪:

(通常是以建次岔度麟:为参解Jj绍建次功容量等

关国的城fl日f发控制休系以及对于中国的借鉴之处第二章美国的城市开发控制

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区划图纸和区划条例经过合适的程序后可以修正，一旦这些修正内容通过一定的采纳

程序以后就可以适用。许多区划法规都采用松散的格式以便于修正。这些修正案的申请者

包括那些想要用其他方式开发而不是区划法所允许的方式进行开发的开发商，或一些居民

团体以及各种利益集团。

一F面的摘录表明了区划的关键特征，这份摘录来自一份早期的较为简单的区划法规。

复杂的区划法规会更长，如纽约市区划法规包含有三本1000多页很小字体的内容，旧金山

市的区划法规为47平方英里城市用地准备了800多页内容。这份新泽西州泽西市的区划法

规相对较短。区划的基本结构是以「主要内容，首先是每个分区的名称和目标:

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