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物业电梯保养与安全检查规范

电梯作为现代楼宇中不可或缺的垂直运输工具，其安全运行直接关系到业主与使用人的生命财产安全及日常生活秩序。物业单位作为电梯使用管理的责任主体，建立并严格执行科学、系统的电梯保养与安全检查规范，是确保电梯设备长期稳定、安全运行的核心保障。本规范旨在为物业单位提供一套切实可行的操作指引，以期最大限度降低安全风险，提升服务质量。

一、日常保养：防微杜渐，筑牢安全基石

日常保养是电梯维护的基础工作，其核心在于通过规律性的检查、清洁、润滑和调整，及时发现并排除潜在的微小故障，防止小隐患演变成大问题。

1.清洁与检查并重：每日应对电梯轿厢内部、层门地坎、轿厢地坎进行清洁，清除灰尘、杂物及细小异物，防止异物卡滞影响门机运行或造成安全回路故障。同时，检查轿厢内操纵盘按钮、楼层指示、照明、通风装置是否完好，报警装置（如紧急呼叫铃、对讲系统）是否畅通有效。

2.关键部件润滑：定期对电梯导轨、钢丝绳、门机系统、导向轮、曳引轮轴承等运动部件进行清洁和润滑。润滑剂的选择应符合设备制造商的推荐标准，确保其在不同温度环境下的有效性，避免因润滑不良导致部件过度磨损或异响。

3.门机系统细致呵护：层门与轿门的正常运作是电梯安全的第一道防线。需每日检查门机皮带或链条的张紧度、门滑块的磨损情况、门锁装置的啮合深度及灵活性。确保门机开关门顺畅，无异常声响，关门时能可靠锁闭，开门限位准确。

4.导靴与缓冲器检查：定期检查导靴的磨损程度及间隙，确保轿厢运行平稳，无明显晃动或偏摆。同时，检查缓冲器（如弹簧缓冲器、液压缓冲器）的状态，确保其未受撞击损坏，液压缓冲器油量充足，柱塞杆无锈蚀。

5.安全装置功能测试：对急停按钮、安全触板或光幕、极限开关、限速器-安全钳联动装置（定期进行模拟动作测试）等安全保护装置，应确保其功能完好，动作灵敏可靠。

日常保养工作应指定专人负责，并详细记录保养内容、发现的问题及处理结果，形成可追溯的保养台账。保养周期应根据电梯使用频率、使用环境及设备制造商建议综合确定，通常不应低于设备说明书规定的最低要求。

二、定期安全检查：系统评估，消除深层隐患

定期安全检查是在日常保养基础上，对电梯进行的更全面、更深入的系统性检查与评估，旨在发现日常保养中可能忽略的结构性或功能性隐患。

1.月度检查：由物业工程人员或维保单位配合进行。重点检查曳引机运行有无异响、漏油；制动器工作是否正常，制动间隙是否合适；钢丝绳张力是否均匀，有无断丝、锈蚀、变形；控制柜内各电气元件有无过热、松动现象；安全回路各开关状态是否正常。

2.季度检查：可联合专业维保单位进行。除月度检查内容外，需对导轨的垂直度、平行度进行测量与调整；检查补偿链（缆）有无损伤、悬挂是否牢固；对限速器进行清洁、润滑，并检查其动作速度是否在设定范围内；检查层门门锁装置的电气联锁和机械联锁是否可靠。

3.年度检查与全面检测：年度检查应由具备资质的特种设备检验检测机构进行，即通常所说的“年检”。物业单位应积极配合，提前做好准备工作。此外，物业自身也应组织一次全面的自查，内容涵盖电梯整体性能、各安全保护装置的有效性、机房环境、井道设施等。对于运行年限较长的电梯，应适当增加检查频次和深度。

定期检查结果必须形成书面报告，对于发现的不合格项或隐患，应制定整改计划，明确责任人、整改措施和完成时限，并跟踪落实。

三、专项检查与试验：聚焦关键，确保应急可靠

针对电梯的关键安全部件和应急功能，应定期进行专项检查与试验，确保其在突发情况下能够可靠动作。

1.限速器-安全钳联动试验：这是保障电梯超速和坠落时人身安全的核心保护装置，必须按照规范要求定期进行试验，确保限速器能准确动作，安全钳能可靠夹持导轨使轿厢制停。

2.缓冲器性能检查：检查缓冲器的完好性、固定情况，并根据类型（如液压缓冲器需检查油位、有无泄漏）确认其性能符合要求。

3.门联锁装置检查：确保所有层门、轿门的电气联锁和机械联锁均处于正常工作状态，任何一扇门未关闭或锁闭不到位，电梯均不能正常启动或运行。

4.紧急操作装置检查：定期检查机房内的紧急电动运行装置、盘车手轮、松闸装置是否完好、易取用，并确保物业及维保人员掌握正确的操作方法。

5.消防联动功能测试：若电梯具备消防功能，应定期测试其在接收消防信号后的迫降、返基站等功能是否正常。

四、故障处理与应急响应：快速高效，降低风险影响

即使保养和检查工作做得再好，电梯故障仍可能发生。建立完善的故障处理机制和应急响应预案至关重要。

1.故障报告与记录：设立畅通的故障报修渠道，接到故障通知后，物业人员应立即赶赴现场，初步判断故障情况，并通知维保单位。详细记录故障发生时间、现象、处理过程及结果。

2.及时维修：对于一般故障，维保单位应在约定时间内到