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“学府1+1〞工程整体开展战略暨营销筹划方案

凌峻房地产筹划推广机构

二零零四年三月

名目

前言

第一局部市场综述及核心考虑

第二局部工程整体开展战略

第三局部工程营销筹划推广时期划分与方案

结束语

前言

我司按照当地房地产市场与工程定位、工程核心概念以及市场竞争态势而制订的工程整体开展战略暨营销推广方案。其旨在为“学府1+1〞的营销推广提供一个科学合理的整体操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求紧密结合工程的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现开展商的预期目标。

“学府1+1〞开展战略暨整体营销推广筹划方案要紧包括工程定位、产品力的提升及工程的各时期销售策略等方面内容。并就上述要紧内容做出初步判定，确立今后工程营销推广方案，并在今后的各项营销推广操作中有方案地执行。

第一局部市场综述及核心考虑

一、市场综述

目前，大连房地产市场正呈良性开展，价格稳中有升。但大连房地产市场一向都处于较高的平台上操作，中低档楼盘的需求不多，远远满足不了市场多元化的需求。依据前期的市场调查分析报告得出：

1〕本工程周边楼盘的总体销售治理较差，效劳态度较差，销售人员的综合素养不高，给工程的销售造成一定的难度。

2〕周边楼盘的整体包装缺乏特色，不够突出，碍事工程的整体形象，不能特别好地吸引客户过来瞧楼。

3〕周边楼盘配套设施比立完备，具有较强的竞争力。

小结：

本工程能够以大连的良好开展背景及周边楼盘所存在的咨询题，充分地挖掘本楼盘有力的竞争筹码。比方本工程所具有的不可复制的地段优势、青春活力的社区气氛、浓厚的学府文化品味等良好的整体形象；同时，能够针对周边楼盘存在的缺乏，全面提升本工程的效劳理念、整合周边的配套设施为己用、具有特色的现场包装等增强工程的竞争力。

二、目标消费群定位分析

1、目标区域：

由于能够尽快地实现开发商预期的销售目标，本案的销售应用以快打慢的推售策略。尽管本案的规模体量并不大，然而为了实现快速销售，本工程的目标客户区域必须涵盖整个大连市的有效客户。

同时，本工程的目标客户不然而大连当地人，外来大连工作的工薪一族也是本工程的一大主流目标客户。

2、群体构成/职业特征：

基于工程的定位是以小户型为主，目标客户群以年青一代为主，而且，本案处于大连高校林立的大社区与高新技术区中，目标客户群的文化品味较浓、职业自由度较高。因此，本案的目标客户的构成要紧是：大学教师、行业、咨询行业、IT行业、筹划行业、艺术行业、中低收进家庭等。

3、年龄分布：

基于工程的整体以及主打中小户型的配比，工程整体总价不高，因此，本工程的目标客户的年龄要紧分布是25—35岁，真正地符合了本工程所提出的“给青春安个家〞口号。

4、家庭特征：

本工程的目标客户的家庭特征要紧分为未婚单身白领、工薪一族、初婚的新婚夫妇、想与父母分开居住的单身子女、有一定储蓄但还没寻到适宜房子的租房一族等。

5、需求特征：

本工程的目标客户的心理需求是特别明显的，他们所追求的是独立、自由，渴瞧拥有独立的自我空间、自由安闲，渴瞧被社会认可他们的能力，同时，盼瞧能够全面展现他们关于浪漫生活的热衷。

6、收进水平：

本工程的目标客户必须具有一定的经济支配能力，要紧的是从大学毕业出来参加工作几年的大学生，而且，差不多是小有积存；收进稳步上升；同时，父母又能够为其提供局部首期款，减轻他们首期款的交付压力。

因为本工程的价格定位是在3000元/平方米左右，以34m2左右的户型为例，总价在102000元，首付10%，90%的10年银行按揭分期付款，即首期是1.02万元，每月要供765元〔不包括利息〕。以收进为2000元/月的目标客户，每月拿出765元进行缴付月供款，相当于拿出他们月收进的40%支付月供。因此，本工程的目标客户群的收进水平确定在2000元/月—6000元/月左右的新生代一族。

7、其它：

除了以上的主流目标客户群，本工程的价格定位是一个群众化的价格，为了满足多种客户的需要，中低收进家庭与局部小企业的创业者也是本工程的目标客户群体。

小结：

通过对本工程的目标客户群的分析得出，新生代一族是本工程的主打目标客户群。而且，这群属于都市的新生代一族，都具有一定的经济储蓄，工资正呈稳步上升的态势。同时，这类人群都有较强的主瞧意志，盼瞧拥有自己独立的生活空间，自由安闲，不拘一格。

第二局部工程整体开展战略

一、工程整体开展目标：

1、销售目标

销售量多少是工程开展成与败的最有力讲辞。销售量最大化是本案开展的最要紧诉求，因此，在工程的公开出售到今年12月份下旬完成工程销售的75%，争取实现工程销售的85%。

2、工程目标

本工程从产品的定位、营销推广等多方面的销售措施根基上采纳差异化策略，意图利用市场的空白在短期内形成热销场面，赢取市场最大的认知度与同意度，实现工