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法考《民法》中“居住权”的适用场景与争议

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，自设立以来便成为法考《民法》科目中的高频考点。它不仅回应了“住有所居”的社会需求，更通过物权法定的方式，为特定主体提供了长期稳定的居住保障。从法考命题角度看，居住权的适用场景与争议点既是理解用益物权体系的关键，也是检验考生实务分析能力的重要载体。本文将围绕居住权的基础理论、典型适用场景及实践争议展开探讨，帮助考生系统掌握这一知识点的核心逻辑。

一、居住权的基础理论：理解适用场景的前提

（一）居住权的法律定义与特征

根据《民法典》相关规定，居住权是指权利人为满足生活居住的需要，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。这一定义包含三层核心要素：其一，权利主体具有特定性，仅限自然人（法人或非法人组织无法成为居住权人）；其二，权利客体是他人所有的住宅，需具备居住功能（商用房或宅基地上的房屋一般不纳入）；其三，权利内容限于占有和使用，不包括收益（除非当事人另有约定）。

与其他用益物权相比，居住权的独特性体现在三个方面：一是通常具有无偿性（《民法典》第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”），这区别于需支付对价的土地承包经营权；二是期限灵活性，可约定为终身或固定期限（如“至子女成年止”）；三是人身专属性，居住权不得转让、继承（《民法典》第369条），且住宅原则上不得出租（另有约定除外）。这些特征直接决定了其适用场景的局限性与针对性。

（二）居住权的设立要件：法考的核心考点

法考中，居住权的设立要件是高频考点，需重点掌握“双要件”规则：

首先，书面形式要件。设立居住权必须采用书面合同（遗嘱方式设立的参照适用），口头约定不产生物权效力。例如，张某与李某口头约定“李某可在张某的房屋中居住至去世”，若未签订书面合同，李某无法取得居住权，仅可能构成债权性的居住约定。

其次，登记生效要件。居住权自登记时设立（《民法典》第368条），未经登记的居住权不产生物权效力。这一规则与不动产物权变动的登记生效原则一致，旨在通过公示保障交易安全。例如，王某在遗嘱中为保姆陈某设立居住权，但未办理登记，陈某仅能依据遗嘱主张债权请求权，无法对抗后续房屋买受人的物权。

二、居住权的典型适用场景：从生活需求到法律实践

（一）婚姻家庭领域：离婚后居住权益的保障

婚姻家庭纠纷中，居住权常被用于解决离婚后无房一方的居住难题。例如，夫妻双方婚后仅一套房产，离婚时房产判归一方所有，但另一方因经济困难暂时无法另行购房。此时，双方可通过离婚协议约定，无房方对该房产享有5年居住权，并办理登记。这种安排既能避免房产分割导致的生活不便，又能通过物权效力保障居住稳定性（对抗房屋买受人或抵押权人）。

需要注意的是，实践中常见“离婚协议约定居住权但未登记”的情形。此时，未登记的居住权不产生物权效力，但可依据离婚协议的债权性质，要求对方协助办理登记；若对方拒绝，无房方可通过诉讼主张履行合同义务。法考中常以此设置案例，考察考生对“登记生效”规则的理解。

（二）养老领域：以房养老模式的法律支撑

随着老龄化社会加剧，“以房养老”成为热点。老年人可将房产所有权转让或抵押给金融机构，同时为自己设立终身居住权，既能获得养老资金，又能保障晚年居住需求。例如，70岁的李奶奶将房产以市场价转让给某机构，约定李奶奶对该房享有终身居住权并办理登记。此后，李奶奶可继续居住直至去世，机构在李奶奶去世后取得完整所有权。

这一场景的关键在于居住权与抵押权的顺位问题。若老人先设立居住权再抵押房产，根据“设立在前、效力优先”原则，抵押权实现时居住权不受影响（买受人需尊重已登记的居住权）；若先抵押后设立居住权，则抵押权人可要求去除居住权后再行使抵押权（《民法典》第405条）。法考中常结合这一顺位规则设计案例，考察考生对物权冲突处理的掌握。

（三）遗产继承领域：平衡财产分配与居住需求

遗产继承中，居住权可用于解决“房产由子女继承，但父母需居住”的矛盾。例如，张某去世前立遗嘱将房产留给儿子小张，但为妻子王某设立终身居住权并办理登记。小张虽取得所有权，但王某的居住权可对抗小张的处分行为（如出售、出租），直至王某去世。这种安排既尊重了遗嘱自由，又保障了配偶的基本居住权益。

此外，实践中还存在“为非法定继承人设立居住权”的情形，如老人为长期照顾自己的保姆设立居住权。这种情况下，居住权的人身专属性（不得转让、继承）能确保权益仅由特定主体享有，避免财产分配争议。法考中常结合遗嘱设立居住权的形式要件（需书面遗嘱+登记）考察考生对细节的把握。

三、居住权的实践争议：从立法设计到现实冲突

（一）设立形式的严格性与实际需求的冲突

《民法典》要求居住权设立必须采用书面形式并登记，这一严格性在部分场景中可能限制了居住权的灵活适用。例如，农村地区老人因文化水