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房地产风险管理论

房地产开发项的建设周期很长，在开发过程中存在着很多不确定的风险因素，下是店铺整理了

房地产风险管理论，有兴趣的亲可以来阅读下!

房地产风险管理论篇

房地产企业筹资风险管理探讨

摘要：作为我国的经济柱产业之，房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他业的发

展。由于投资数额巨、资占时间长等特点，房地产企业筹资风险突出，因此，对房地产企业筹资

风险管理进探讨具有现实意义。本基于房地产企业筹资风险的具体表现，分析风险产的原因，并对如

何防范筹资风险提出点建议。

关键词：房地产企业筹资风险风险分析风险应对

随着我国经济体制改的不断深，以推城市化建设、住房制度改、房屋商品化和地有偿使

等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮，投资总额从1998年的3614亿元，逐年增长2012年的71

804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之。但因为资投量、负债经营、回收期长和变现能

差等特点，房地产企业始终临巨的筹资风险。近年来，受全球融危机和国内房地产调控政策的影响，

房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进

深研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。

、房地产企业筹资风险的具体表现

()资产负债率，偿债压

作为典型的资密集型产业，房地产企业资投量、存贷周转期长，仅仅依靠企业有资显

然不能维持正常的产经营，所以企业要对外举债。国家统计局发布的2012年统计年鉴显，在1998年-

2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，于50%-60%的警戒标准，且房地产企业

的开发资部分来源于银信贷，也就是说，其有息负债的例常，旦企业负债进的投资不能

按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。

()经营活动现净流量为负值，企业资链紧张

按照证监会业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现净流量为负

值，2011年上升为89家。房地产企业经营活动现净流量为负值，说明企业经营业绩差，现流不以抵

补其现流出，造成企业营运资本缺乏，偿债能下降，筹资风险显现。

(三)临再筹资风险

前，房地产企业资产负债率过，企业对债权的偿债保证程度在下降，这势必会增加企业再筹

资的难度。房地产企业的开发资主要来于银贷款，但随着国家不断上调存款准备率，商业银临

资运营压。在当前形势下，商业银更是将房地产业作为控制放贷的重点领域，这更增加了房地产企

业的再筹资难度，企业临再筹资风险。此外，对于上市的房地产企业来说，当资使效果不佳，息税前

利润不以补偿债务利息出时，有资风险显现，企业想通过配股、增发和发可转换债券等再融资难

度也会加。

(四)利率变动风险

利率波动对负债经营的房地产企业影响巨，融市场上利率的上升会使房地产项实际价值减

少，因为升的利率对现流折现，会使投资项的净现值减少，甚出现负值，从引发投资亏损的风

险。同时，房地产企业在负债经营期间，受通货膨胀、物价上涨的影响，银贷款利率不断增长，导致企业

资成本增加，加企业债务负担，导致还贷困难，预期收益减少。另外，近年央先后加息不仅增加了

房地产企业的资成本，且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升，从抑制了他们的购房欲望，房地产市

场需求降低，从导致房地产企业资压加。

、房地产企业筹资风险的成因

()过度负债，资本结构不合理

房地产企业的项投资需要量的资持，但是些房地产企业在新项上马后，没有充分挖掘

有资，仅仅考虑从银或其他融机构贷款，企业借资越多，资产负债率就越，财务杠杆效应也

会越，随之来的筹资风险也就越。

()资来源渠道单

从表1数据可以看出，国内贷款、筹资、其他资直是房地产业资的主要来源。国内银

贷款约占资来源总额的20%;筹资主要是由房屋销售转化来，约占资来源总额的31%;其他资主要

是由预售房款和定组成，约占资来源总额的46%，例最，但按照个放贷政策，房款中有60%