申万宏源-“打破共识”系列之一-地产“落”消费“升”.pdfVIP

申万宏源-“打破共识”系列之一-地产“落”消费“升”.pdf

宏

观

研

究

2026年02月28日

地产“落”，消费“升”

国

内——“打破共识”系列之一

经

济

本篇是“打破共识”系列首篇。市场通常认为，消费会持续受累于地产下行，现实并非如此；国际经

验显示，地产调整后半程，消费倾向会率先出现趋势性抬升，当前中国或正处于上述“拐点”。

相关研究

-⚫国际经验显示，消费倾向在房地产拐点前后呈“U型”特征、居民消费早于收入改善。

房地产行业景气变化，对经济的影响大致可归结为三种效应：“收入效应”、“财富效应”与“挤出

证券分析师效应”。“收入效应”体现为，房地产关联数十个行业，行业景气影响总需求、就业，进而影响居民

证赵伟A0230524070010收入和消费。“财富效应”，是指房价上涨带来有房者财富增值，拉动居民消费倾向。“挤出效应”，

券zhaowei@是指房价上涨压制购房者或潜在购房者的消费倾向。不同发展阶段，三种效应的影响程度是不同的。

研

究屠强A0230521070002“后地产时代”的前5年，“收入效应”占主导，拖累居民消费走低。房地产进入集中调整阶段，

报tuqiang@首先会对总需求、就业产生冲击，进而影响收入和消费；经验显示，主要经济体的房地产周期见顶

告贾东旭A0230522100003

后，居民可支配收入增速与住宅投资占GDP比重下行趋势基本趋同，大致会经历10年左右的下行

jiadx@

期，平均增速由8%~10%回落至3%~4%。我国房地产周期见顶于2020年，与海外规律基本一致。

侯倩楠A0230524080006

houqn@“后地产时代”第5-10年，“挤出效应”明显弱化，消费倾向改善带动消费先于收入出现趋势改善。

研究支持房价见顶后，“攒钱买房”对消费的“挤出效应”明显缓和，作为潜在购房者，25-40岁的潜在购房

耿佩璇A0230124080003者消费能力被解放，他们恰巧是社会消费主力；国际经验显示，“后地产时代”第5年前后开始，

gengpx@消费倾向由“持续下降”转为“趋势上升”，带动消费增速先于收入增速改善。

联系人

屠强A0230521070002⚫诸多证据显示，当下中国或处于消费倾向“U型”反转的起点

tuqiang@2015年是房地产对宏观经济影响的重要转折年；2015年之前，房价上涨对经济的影响，更多表现

为“收入效应”与“财富效应”主导。1998-2015年间，房地产对国内经济的贡献持续提升，受益

于此，居民可支配收入增速持续保持在10%以上，消费倾向也持续保持在60%以上。省际数据中，

2010-2015年，房价涨幅较大区域，消费倾向表现也更好，可选消费与房价表现相关性尤为突出。

2015年之后，房价上涨对经济的影响，逐渐表现为“挤出效应”占主导。2015年之后，房价收入

比快速攀升抬高居民生活成本；地产调控“长效化”令地产派生的货币效应弱化，卖房者“挣到的