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调研报告：固有部门公租房管理存在的问题及对策

国有直管公房是指由国家原各级房管部门（现住建

委）管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和集体企

事业单位自建的福利房。近年来，笔者在对国有直管公房

管理情况审计中发现，国有直管公房管理中存在部分政策

不明晰、准入退出机制不完善、维修保养不到位等问题，

需要加以重视和改进。

一、存在的主要问题

（一）部分政策不明晰，国有直管公房分配不规范。

原建设部出台的《城市公有房屋管理规定》于2001年废

止后，部分地方国有直管公房相应的管理办法一直未出

台，公房的适用承租人群标准不明确，有些国有直管公房

的使用权一直在最初分配的一批承租户手中，承租、转租、

租金收取等不规范。

（二）准入退出机制不完善，国有直管公房管理较为

混乱。一是部分国有直管公房未建立准入退出机制，未实

施实时动态管理，相关资料失真。有的使用权的登记对象

与实际承租对象不一致；有的原承租人已去世未办理注销

登记，未及时收回；有的管理部门资料未及时更新等。二

是直管公房私下转租、转让现象凸显，个人从中牟利。部

分承租户擅自将公房转租给他人租住、办公司获取收益；

有的私下买卖房折转租牟利。三是租金管理台账登记混

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乱，存在不收、少收、欠收租金现象，有的管理部门租金

账目与房管员租金收取明细不符。同时，还存在部分管理

部门人员利用职能占用国有直管公房的情况。

（三）维修保养不到位，安全隐患凸显。有些国有直

管公房年代已久，公房管理部门收取的租金与房屋的维修

成本不成正比，公房经承租户申请维修，由于维修成本较

高，部分工程量大的维修计划难以实现；有些直管公房经

相关部门检测后被鉴定为D级危房，但仍有承租户居住，

存在安全隐患。

二、产生问题的原因分析

一是国有直管公房相应法规的缺失。各地出台的各类

住房保障制度政策规定中，有些未涉及国有直管公房方面

的内容，对公房承租人的资格，承租、转租的管理无明确

的文件规定，直接影响了公房管理的正常运行。

二是租金收缴无强制性手段。因房改政策变化，住户

之间公房面积、水改费用归属、承租户家庭经济情况、房

屋维修等存在差异，公房管理部门对部分承租户欠缴租金

问题缺乏有效的强制性手段。

三是相关责任主体履职不到位。公房专管员大部分为

编外人员，部分人员履职意识不强，工作积极性不高；有

的未对公房进行动态化管理，忽视公房的转租、房屋的维

修管理等。

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三、加强国有直管公房管理的建议

一是认真研究，健全完善国有直管公房管理制度。地

方政府应组织公房行政管理部门做好直管公房政策的制

定，通过制度规范，保障国有直管公房的出租、使用、管

理做到公开、透明、公正；并建立健全承租户的准入、退

出机制，遏制私下转让、转租等行为。

二是摸清底数，全面清理国有直管公房出租和管理情

况。地方政府组织住建、财政等部门组成工作专班，对国

有直管公房进行全面清理，通过重新认定、核实、登记，

完善相关资料和信息，建立直管公房信息管理平台，与当

地住房信息系统对接，实现公房信息动态监管，严格制度

控制和管理措施。

三是定期排查，消除直管公房安全隐患。公房管理部

门每年应制定公房年度修缮计划，申请专项资金用于公房

的修缮，同时规范承租人对公房及设施加以保护，不得擅

自拆改，积极配合管理部门进行房屋加固及维修；对现有

国有直管公房安全性进行全面清理，彻底排查，做到该拆

除的坚决拆除，能够维修的马上维修，消除安全隐患。

四是严管严查，问责追责。对于违规转租转借行为，

一经发现应当及时进行规劝、纠正；对规劝多次仍违规转

租、转借的承租户，解除租赁关系，收回房屋；对于国有

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直管公房出租和管理方面发现的违纪违规、失职渎职等问

题，依法依规查处。

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