房地产前期策划整体思路.pptxVIP

前期筹划汇报思路工程理解根底研究开展策略及定位物业开展建议投资测算分析前言工作背景工作目标工程界定工程属性核心问题城市宏观背景分析宏观经济背景城市开展〔趋势〕规划土地〔地产〕市场工程物业市场分析物业市场研究区域客户研究重点客户研究供给特征分析后续竞争分析开展策略分析开展定位体系物业开展建议投资测算分析SWOT分析工程开展策略客户定位形象定位产品定位价格定位用地条件分析物业开发建议开发策略建议开发本钱估算财务效益分析宏观政策〔机遇〕背景

前言局部工作背景企业开展战略筹划工作要求企业背景企业开发目标

工程界定工程界定是筹划工作的先决核心问题，事关工程筹划的前期市场调研方向、竞争对手核定、物业类型选择和产品筹划工程属性工程区域价值新城还是老城区，区域价值成长空间大小，资源价值景观价值、城市价值、交通资源环境气氛商业气氛、居住气氛、物业类型纯别墅、纯洋房、物业开展方向多元规模大型、中等、小型规划条件局限大、小规划本钱兼具一定的潜在城市价值和资源价值的、物业开展方向多元〔别墅与洋房〕的、中大型纯居住社区广州老城区，区域价值成长空间大，批零地铁，无优质景观资源支撑，商业气氛弱，规划条件局限大，本钱较高的中等规模商住工程

核心问题核心问题主要是对工程的限制条件，资源瓶颈、开发难度的判断，区域限制区域价值低，城市面貌差、区域价值成长空间小交通限制交通滞后，无规划利好、资源限制无优势资源竞争态势区域竞争剧烈，市场几近饱和工程界定

根底研究城市宏观背景分析经济背景GDP总量及增长率的横向和纵向比较、人均可支配收入情况、固定资产投资总额、房地产投资总额及其占全社会固定资产投资总额的比例、特定产业产值、居民消费水平、收入水平支出水平宏观政策〔机遇〕背景利率上调及针对性政策、中央及地方政府出台与房地产相关的经济政策、大型根底设施建设或者政策引起区域价值改变、城市开展战略城市开展〔趋势〕规划根底设施、专业市场、次级中心规划、新城规划、开展方向转移，人口产业转移、生态绿化规划、交通配套情况土地〔地产〕市场板块房地产开展阶段、市场格局、各板块土地储藏情况、历年供给量、成交量、成交价格以及开发投资额、施工面积、竣工面积、空置量、各类物业市场特征及细分、板块流向、板块客户特征、

工程物业市场分析根底研究物业市场研究各板块工程性质、名称、品牌、区域配套、供给量、规模、产品特征及价格不同物业类型的供给特征、成交情况类型楼盘名称指标1房2房紧凑型3房舒适型3房4房5房\复式普通商品房万科金域蓝湾面积————90-106——130170-230套比————82%——9%9%中海金沙湾面积——80128145-155——套比——24%30%36%10%——时代糖果面积5675-8092115-120140-147——套比20%17%42%8%13%——恒大御景半岛面积————97127－141160-178——套比————28％28％42%——保利西江月面积——————121142-146——套比——————33％67％——合计套比7%10%40%25%16%2%限价房中海金沙馨园面积——8090-95——————套比——40%60%——————合计套比——40%60%——————

项目名称热销户型（㎡)滞销户型(㎡）销售情况描述滞销、热销原因分析中海金沙湾两房：80-85三房：100-120四房：144-15508年平均销售速度约70套/月市场以刚性需求为主，紧凑型户型受到市场欢迎万科金域蓝湾三房：90-106四房：23008年平均销售速度约40套/月市场以刚性需求为主，紧凑型户型受到市场欢迎恒大御景半岛三房：97、127四房：209-30008年平均销售速度约30套/月总价过高，销售速度相对较慢时代糖果一房：约50二房：75-80三房：约92四房：140-14708年1月推出1156套，目前仅剩余10多套147m2单位，销售速度约80套/月总价低，性价比高保利西江月三房：121四房：142-14608年10月推出232套，至今剩余10多套左右，销售速度约53套/月江景资源优越供给特征研究热销滞销户型、销售情况描述、原因分析、市场空缺、根底研究工程物业市场分析

根底研究工程物业市场分析后续竞争分析区域内后续供给分布图、各工程供给量、开发量、推出量、剩余量、后续套数、后续供给特征、整体后续工程开发周期预判〔包括在售工程后续开发和新推工程〕、后续供给工程的城市价值，资源条件，工程规模特征、固有价值研判

根底研究工程物业市场分析区域客户研究洋房客户别墅客户来源、年龄、职业、置