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土地评估（土地估价实务）试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）

班级______姓名______

第I卷（选择题共30分）

答题要求：每题只有一个正确答案，请将正确答案的序号填在括号内。(总共10题，每题3分)

1.土地估价中，市场比较法的理论依据是（）

A.替代原理

B.预期原理

C.生产费用价值论

D.收益还原法

2.下列关于土地价格特点的表述，错误的是（）

A.土地价格是权益价格

B.土地价格具有明显的地域性

C.土地价格呈上升趋势

D.土地价格不受土地利用方式的影响

3.某宗土地面积为1000平方米，土地单价为1000元/平方米，容积率为2，建筑物价值为150万元，则该房地产的总价为（）万元。

A.100

B.250

C.350

D.450

4.运用收益还原法评估土地价格时，土地纯收益的计算公式为（）

A.土地纯收益=土地总收益-土地总成本

B.土地纯收益=土地总收益-土地总费用

C.土地纯收益=土地总收益-土地折旧费

D.土地纯收益=土地总收益-土地管理费

5.市场比较法中，比较案例与待估宗地的交易日期相差不宜超过（）年。

A.1

B.2

C.3

D.5

6.下列属于影响土地价格的区域因素的是（）

A.土地形状

B.土地面积

C.基础设施条件

D.土地利用程度

7.土地估价的程序中，第一步是（）

A.明确估价基本事项

B.拟定估价作业计划

C.收集估价所需资料

D.实地查勘估价对象

8.某宗土地剩余使用年限为30年，预计未来每年的纯收益为20万元，折现率为8%，则该宗土地的评估价值为（）万元。

A.227.83

B.230.15

C.232.47

D.235.68

9.运用成本逼近法评估土地价格时，土地取得费的计算一般以（）为基础。

A.当地土地出让价格

B.当地土地征用价格

C.当地土地转让价格

D.当地土地租赁价格

10.土地估价报告的有效期一般为（）年。

A.1

B.2

C.3

D.5

第II卷（非选择题共70分）

二、填空题（每题2分，共10分）

答题要求：请在横线上填写正确答案。

1.土地价格的构成包括土地取得费、______、土地开发费、______和土地增值收益。

2.市场比较法中，对比较案例进行修正时，主要包括交易情况修正、______修正和______修正。

3.收益还原法中，土地还原率的确定方法主要有______、______和投资风险与投资收益率综合排序插入法。

4.成本逼近法中，土地开发费包括______和______。

5.土地估价的原则包括______、______、替代原则、预期收益原则和供需原则。

三、简答题（每题10分，共30分）

答题要求：简要回答问题，要点清晰。

1.简述土地估价的基本方法及其适用范围。

2.市场比较法中，如何选取比较案例？

3.运用收益还原法评估土地价格时，需要注意哪些问题？

四、案例分析题（共20分）

答题要求：阅读案例材料后，回答问题。

某公司拟对一块土地进行评估，该土地位于市中心繁华地段，面积为5000平方米。已知该土地目前的用途为商业用地，土地剩余使用年限为40年。经调查，该区域同类商业用地的年租金为每平方米500元，年出租费用为年租金的10%。该公司预计该土地未来每年的租金收入将以5%的速度递增。假设折现率为10%。

1.请计算该土地的年纯收益。（8分）

2.请计算该土地目前的评估价值。（12分）

五、论述题（共10分）

答题要求：结合所学知识，论述土地估价在土地市场中的作用。

1.答案：

-1.A

-2.D

-3.C

-4.B

-5.A

-6.C

-7.A

-8.A

-9.B

-10.A

2.答案：

-1.土地开发费、投资利息

-2.交易日期、区域因素

-3.市场提取法、安全利率加风险调整值法

-4.基础设施配套费、公共事业建设配套费

-5.合法原则、最有效使用原则

3.答案：

-1.土地估价的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。市场比较法适用于有较多交易案例的土地估价；收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地估价；成本逼近法适用于新开发土地或土地市场欠发育地区；剩余法适用于待开发土地或待拆迁改造土地估价等。

-2.选取比较案例时，应满足以下条件：与待估宗地用途相同；与待估宗地交易类型相同；与待估宗地所处区域相近；与待估宗地的交易日期相近；与待估宗地的面积、形状等条