房地产-房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？.docxVIP

行业研究

行业研究/房地产/证券研究报告

房地产行业深度研究

房地产行业深度研究

限售解禁对上海楼市有何影响？挖掘价值

限售解禁对上海楼市有何影响？

挖掘价值投资成长

强于大市（维持）

强于大市（维持）

2026

2026年03月11日

【投资要点】

【投资要点】

相对指数表现

相对指数表现

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

房地产沪深300

2025/32025/92026/3

相关研究

u2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，数据表现不佳的背后，更多是结构性因素导致。楼市的非标属性，使得成交均价由各类型住宅的“成交占比”和“自身房价涨跌”共同决定，不同总价段产品成交量的相对变化会使得城市的成交均价偏离房产的真实涨跌。以一线城市为例，2025年以来，一线城市楼市经历：1）刚需产品成交占比提升；2）刚改产品价格下跌，成交均价逐步下滑。

《不同房企商业地产的差异》2026.02.04《从行业三季度报看未来格局变化》2025.12.08《从楼市基本面和地产股行情看，历次楼市政策刺激的效果如何？》2025.10.20《从资源型城市看低能级城市房价演绎路径》2025.10.20《如何理解当前的房价变化和分化特征》2025.09.24u什么是限售解禁？狭义上看，指的是上海自2021年3月起对认筹率超130%的新房实施5年限售，旨在遏制倒挂套利与投机炒作，政策精准且执行严格；而广义上看，任何间接影响住房出售意愿与成本的政策，虽未明文禁止交易，但显著抬高流转门槛，我们认可将其定义为“限售”，以上海为例，我们将可能对后续楼市供给造成影响的因素分成4类，分别是：1）增值税新政后的“广义限售”解禁，持有期满2年非普宅出售增值税免征；2）增值税新政后的“广义限售”解禁，不满2年增值税调降；

《不同房企商业地产的差异》

2026.02.04

《从行业三季度报看未来格局变化》

2025.12.08

《从楼市基本面和地产股行情看，历次楼市政策刺激的效果如何？》

2025.10.20

《从资源型城市看低能级城市房价演绎路径》

2025.10.20

《如何理解当前的房价变化和分化特征》2025.09.24

u从5年新房认筹限售解禁的体量上看，上海2026–2029年预计解禁12.15万套，2027年为高峰（4.5万套），其中2026年中至2027年底将出现三次脉冲式释放，单月解禁量最高超8000套，供给压力阶段凸显；区域上看，以外环分界，上海新房解禁高度集中于非核心区，区域分化显著。2026–2029年非核心区解禁占全市近三分之二，闵行、青浦、浦东（非主城区）、嘉定等近郊板块压力稍大；核心区解禁相对有限，仅浦东（主城区）和静安等局部放量，整体呈现“外环承压、内环稳健”的结构格局；价格上看，解禁房源价格结构呈现明显的阶段演进，首轮集中入市以5万元每平方米以下的低价盘为主，次轮高价盘（10万+/㎡）集中入市，第三轮则全价格段均衡释放，尤其7-10万元改善型产品放量，标志解禁压力从外围刚需向全域改善市场全面扩散。

u从南京经验来看，南京新房对应的解禁房源主要为中高价位段产品，预计2023年解禁房源备案均价在2万和3.5万每平方米之间的产品套数仅占当年解禁套数的48%，2024、2025年上升至53%和57%。对应到不同总价段产品的价格表现上看，在2023年解禁开始时，总价在200万以上的中高总价段房源价格波动较大。

u展望后市，我们认为，5年限售新房解禁对上海二手房市场整体影响有限，但局部区域可能面临一定压力。预计2026年4月-2029年12月上海解禁新房总量虽有超过12万套，但解禁时间跨度较大，即便在解禁峰值的2027年月均解禁不超过4,000套，难以影响整体量价变化。但部分区域解禁体量较大，且2025年12月区域成交均价相较于待解禁新房当年平均备案价的跌幅较大，可能市场会面临一定影响。

房地产行业深度研究

敬请阅读本报告正文后各项声明2

【风险提示】

u地产政策变化超预期、文中测算与实际可能存在偏差、数据统计有局限等

房地产行业深度研究

敬请阅读本报告正文后各项声明3

正文目录