房地产-房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？.pptxVIP

【投资要点】

u2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，数据表现不佳的背后，更多是结构性因素导致。楼市的非标属性，使得成交均价由各类型住宅的“成交占比”和“自身房价涨跌”共同决定，不同总价段产品成交量的相对变化会使得城市的成交均价偏离房产的真实涨跌。以一线城市为例，2025年以来，一线城市楼市经历：1）刚需产品成交占比提升；2）刚改产品价格下跌，成交均价逐步下滑。

u什么是限售解禁？狭义上看，指的是上海自2021年3月起对认筹率超130%的新房实施5年限售，旨在遏制倒挂套利与投机炒作，政策精准且执行严格；而广义上看，任何间接影响住房出售意愿与成本的政策，虽未明文禁止交易，但显著抬高流转门槛，我们认可将其定义为“限售”，以上海为例，我们将可能对后续楼市供给造成影响的因素分成4类，分别是：1）增值税新政后的“广义限售”解禁，持有期满2年非普宅出售增值税免征；2）增值税新政后的“广义限售”解禁，不满2年增值税调降；3）5年新房认筹限售解禁（刚性限售）；4）直供房（体量较小）。

u从5年新房认筹限售解禁的体量上看，上海2026–2029年预计解禁12.15万套，2027年为高峰（4.5万套），其中2026年中至2027年底将出现三次脉冲式释放，单月解禁量最高超8000套，供给压力阶段凸显；区域上看