房地产-收租资产系列报告之十二：首批商业不动产REITs资产评估总览-.docxVIP

证券研究报告

证券研究报告

首批商业不动产REITs资产评估总览

——收租资产系列报告之十二

行业深度报告地产行业强于大市（维持）

投资要点

首批商业不动产REITs涉及资产、发行主体多元：截至2026年2月已有13单商业不动产REITs申报上交所，1单商业不动产REITs申报深交所，拟募资规模超400亿元；资产涉及写字楼、购物中心、奥莱、酒店、商业综合体等业态，不乏资产混装；原始权益人涵盖央国企、民企、外企，上海地产、凯德、唯品会、首农此前已有基础设施REITs平台；商业综合体、办公类资产集中在一线城市，购物中心、奥莱多在二三线城市，酒店资产为跨区域分布。分派率上，写字楼分派率为各类资产最低，酒店类资产居中，购物中心、奥莱、商业综合体分派率较高；多数原始权益人战配比例仅按最低要求不低于20%，或更倾向资产阶段性变现或表内减负。

估值对标已上市可比项目，整体乐观：从预测现金流增长率看，写字楼预测相对保守，多数商业零售资产在3.3%-3.98%间，酒店中华安锦江商业不动产REIT预测较高，华住预测较低。折现率上，购物中心商业不动产REITs取值普遍较低，不乏低于此前消费基础设施REITs6%下限；同一原始权益人REITs如中金唯品会奥莱/商业